Классификация высокобюджетной недвижимости формируется целым рядом характеристик и степенью их проявленности в объектах: местоположением дома, уровнем сложности и технологичности его инженерии и системы безопасности, а также ландшафтным дизайном придомовой территории, качеством отделочных материалов, высотой потолков и многим-многим другим. И каждая из данных характеристик влияет на то, какой класс объект приобретёт.
Рассмотрим основные три — бизнес, премиум и deluxe, но только два последних образуют сегмент элитной недвижимости.
Также сегмент элитных новостроек характеризуется строгими критериями ценообразования и даже проектирования, которым подчинены все строящиеся объекты. Вплоть до того, что каждый класс имеет свои проектные предписания средней площади квартиры и планировки в привязке к количеству комнат. Например, если в классе премиум отдельный санузел и гардеробная обязательно должны быть спроектированы для мастер-спальни, а на две детские или гостевые спальни может быть общая ванная или гардеробная, то для класса люкс это уже недопустимо.
Поэтому колебания цен в несколько раз на аналогичные объекты первичного рынка невозможны, чего не скажешь о вторичном, где вилка стоимости объектов колоссальная. Дело в том, что в этот сегмент входят и дома, построенные 10-20 лет назад по сильно отличным от современных проектам; и реконструированные исторические здания; и те же бывшие новостройки.
К тому же путаницу в классификацию могут вносить и застройщики, оценивающие свой объект больше по собственным представлениям и маркетинговой политике, чем по реальному соответствию его характеристик критериям класса. Помимо этого, классы элитной недвижимости могут отличаться друг от друга в разных регионах страны — в зависимости от дохода, общего образа жизни и потребностей.
В сегменте deluxe покупатели предъявляют высокие требования не только к качеству самих объектов, но и к сервисам и услугам, предоставляемым управляющими компаниями. Поэтому непременными атрибутами высококлассной жилой недвижимости стали наличие круглосуточных консьерж-сервисов и услуг, традиционно предоставляемых 5-ти звездочными гостиничными операторами, а также собственной внутренней инфраструктуры.
А теперь перейдём к конкретному чек-листу по классам:
БИЗНЕС-КЛАСС:
- Местоположение: ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, САО (+другие округа с комфортным проживанием).
- Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект.
- Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
- Остекление: современные пластиковые и алюминиево-пластиковые профили верхней ценовой ниши.
- Внутренняя отделка МОП (места общественного пользования): высококачественная отделка, индивидуальный дизайн-проект.
- Отделка квартир: без отделки/отделка высококачественными материалами.
- Высота потолков: от 2,8 метров.
- Средняя площадь лота: от 60 кв. метров.
- Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция; климат-контроль (наличие блоков сплит-систем); иногда — системы очистки воздуха и воды; отопление автономное или центральное (ИТП); высококачественные скоростные лифты.
- Придомовая территория: собственная (возможна закрытая) территория; наличие современных детских и спортивных площадок; благоустройство и озеленение территории.
- Безопасность: охрана, системы видеонаблюдения, противопожарной безопасности и пр. (видеонаблюдение по периметру, посты охраны на входе во двор, дом и паркинг).
- Паркинг: закрытый/подземный паркинг из расчёта не менее 0,8 м/м на квартиру.
- Средняя цена за кв. м на первичном рынке: около 300 тысяч рублей.
- Примеры: ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК Headliner, ЖК «Серебряный фонтан», ЖК «Резиденции архитекторов».
- Местоположение: в пределах ТТК, ЗАО.
- Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект с выраженной проработкой архитектурного облика здания, при участии известного (часто западного) архитектурного бюро.
- Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
- Остекление: современные деревянные или алюминиево-деревянные профили со стеклопакетами из энергосберегающих стёкол и хорошей звукоизоляцией.
- Внутренняя отделка МОП: высококачественная отделка натуральными материалами (керамогранит, дерево и пр.), дизайн-проект от известного дизайн-бюро.
- Отделка квартир: высококачественная отделка/под чистовую отделку / без отделки.
- Высота потолков: от 3 метров (чистовая).
- Средняя площадь лота: от 80 кв. метров.
- Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль в каждой квартире с очисткой, увлажнением, поддержанием заданной температуры воздуха; комплексная система фильтрации воды; отопление автономное (ИТП); высококачественные скоростные лифты.
- Придомовая территория: собственная огороженная благоустроенная территория; возможно наличие современных детских площадок и зон отдыха; ландшафтный дизайн.
- Безопасность: круглосуточная многоуровневая система охраны; контроль доступа, видеонаблюдение; система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии.
- Паркинг: закрытый/подземный, не менее 1,0 м/м на квартиру.
- Средняя стоимость кв. м на первичном рынке: 650 тысяч рублей.
- Примеры: Lucky, Capital Towers, ЖК «Поклонная 9», Victory Park Residences.
- Местоположение: в пределах ЦАО.
- Архитектурный облик зданий: индивидуальный проект с выраженной проработкой архитектурного облика здания, при участии известного (часто западного) архитектурного бюро.
- Конструктив: монолитные железобетонные или монолитно-кирпичные конструкции.
- Остекление: современные деревянные или алюминиево-деревянные профили со стеклопакетами из энергосберегающих стёкол и хорошей звукоизоляцией.
- Внутренняя отделка МОП: эксклюзивная отделка из натуральных материалов (мрамор, травертин, красное дерево и пр.).
- Отделка квартир: эксклюзивная отделка в соответствии с авторским проектом/под чистовую отделку/без отделки, система «умный дом».
- Высота потолков: от 3,2 метров (чистовая).
- Средняя площадь лота: от 100 кв. метров.
- Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль в каждой квартире с очисткой, увлажнением, поддержанием заданной температуры воздуха; комплексная система фильтрации воды; отопление автономное (ИТП); высококачественные скоростные лифты (Kone, Otis, Shindler), индивидуальная (дизайнерская) отделка кабин.
- Придомовая территория: собственная огороженная благоустроенная территория; возможно наличие современных детских площадок; ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, зоны отдыха.
- Безопасность: круглосуточная многоуровневая система охраны; автоматизированные системы контроля доступа, видеонаблюдение; система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии.
- Паркинг: Подземный, не менее 1,5 м/м на квартиру.
- Средняя стоимость кв. метра на первичном рынке: 1 300 тысяч рублей.
- Примеры: ЖК «Titul на Якиманке», ЖК «Малая Бронная, 15», Cameo Moscow Villas, ЖК Brodsky, Carre Blanc, ЖК «Лаврушинский».
