Инвесторы на рынке есть, но привычное для них поле для инвестиций — новостройки, сегодня вызывает опасения. Прежде чем решиться на вложение, необходимо оценить новые вводные. «Если сегодня инвестор обладает капиталом в долларах, то перед ним стоит дилемма: вкладывать ли эти средства в квадратные метры, судьба которых во многом зависит от потенциала того или иного застройщика, или подождать, что будет с курсом. Резкий рост может подарить прибыль в стихийном, но вероятном порядке», — считает Николай Винидиктов, управляющий партнер «Винидиктов и партнеры», президент Ассоциации AREA.
Для инвестиций сейчас особенно важно оценить перспективы не столько сегмента B2B, сколько отдельного проекта, а на первый план выходит роль формата. В сложившейся конъюнктуре рынка, неожиданно обозначились лидеры — это апартаменты с сервисной составляющей.
Сервисные апартаменты — с точки зрения инвестиций
На долю сервисных апартаментов приходится не более 7% от всего объема дорогих новостроек (клубных домов, с сервисной составляющей в других классах нет), — полагает Винидиктов.
Такой формат только начал привлекать внимание покупателей в прошлые годы, но на фоне сегодняшних событий застройщиков таких проектов вполне можно считать выгодоприобретателями кризиса.
«Сервисные апартаменты должны заинтересовать сегодня инвесторов, — уверен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин, член правления Ассоциации AREA. — Наряду с операторами ритейла, из России начинается отток крупных международных операторов высокобюджетных отелей. Аналогом могут стать сервисные апартаменты под управлением российских специализированных гостиничных операторов. Сегмент показывает хорошую динамику заполняемости с марта по текущий момент — ежемесячно на 55-60%. Аудитория медленно меняется — иностранцев сменяют россияне (сегодня их более 60%). Такой формат полюбился представителям азиатских стран, которые формируют значительную часть спроса».
С точки зрения управления, сервисные апартаменты требуют куда меньше затрат. В них предусмотрен меньший набор услуг и инфраструктуры, а ADR (average daily room rate — средняя цена номера за ночь) для сервисных апартаментов сейчас в среднем на 15% выше, чем для отелей аналогичной категории.
«Подобные проекты более рентабельны для владельцев. Доходность, конечно, не является космической, но в сегодняшних условиях 8-10% годовых в рублях, при достаточно стабильном денежном потоке и низком уровне операционных затрат выглядят перспективно» — полагает Дмитрий Халин.
Снижение спроса на покупку жилых объектов в новостройках по сравнению к предыдущему году — эксперты Savills фиксируют уже сегодня. Это означает формирование излишнего объема предложений на рынке, и снижение их ликвидности. «Полагаю, что объем инвестиций в этот сегмент может составить несколько млрд долларов в год, только в Москве» — считает Дмитрий Халин.
Жить, как в отеле
Отметим плюсы покупки сервисных апартаментов для себя. «Во-первых, такой формат идеально подходит для холостяков, в качестве «квартиры для пиджака», для людей, которые постоянно проживают за городом и хотели бы иметь резиденцию в Москве, — комментирует Николай Винидиктов. — Во-вторых, даже если покупатель не планирует зарабатывать на таком объекте, — возможность сдать его в случае, если по каким-то причинам он не планирует пользоваться им сам — большой плюс. Обычная квартира в этом плане потребует больше усилий, чтобы сдать ее в аренду, особенно сейчас, когда на рынке увеличилось количество таких предложений».Среди небольшого числа проектов с сервисной составляющей на московском рынке можно отметить гостиничный комплекс RestArt, который находится в самом центре столицы — в Тверском районе. Он расположен в «треугольнике», образованном станциями «Пушкинская», «Тверская» и «Чеховская». Расстояние от Красной Площади составляет всего 1,5 км — то есть локация идеально подойдет деловому человеку, который часто проводит встречи в центре города.
Гостиничный комплекс RestArt. Визуализация
Для досуга здесь тоже хватает культовых мест: Патриаршие пруды всего в 900 м. от клубного дома, Пушкинская площадь, откуда в обе стороны раскидываются живописные бульвары всего в 400 м. а Сад «Эрмитаж», так полюбившийся москвичам всего в 300 м. Всего в районе насчитывается 6 памятников и 157 зданий, имеющих культурную значимость и историческую ценность.
Оптимальна эта локация и для выезда из города — расстояние до Садового Кольца составляет менее 1 км. Это важный фактор, с учетом того, что выезд из других локаций в центре обычно осложнен — широких магистралей здесь немного, улицы еще более сузились в связи с благоустройством, а многие и вовсе оставили исключительно для пешеходов. Хотя, это тоже можно считать плюсом, к тому же несмотря на локацию в центре, в комплексе RestArt будет достаточно тихо, благодаря расположению на второй линии домов.
Особенностью проекта можно считать историческую составляющую. RestArt рождается на месте «Доходного дома В. С. Баскакова», построенного в 1912 году, проектом которого занимался О. Г. Пиотрович. В свое время жителями дома были такие легендарные как родоначальник советского дзюдо и самбо В. С. Ощепков, актриса О. А. Жизнева, а также литературовед В. И. Глоцер.
Внимание будет привлекать нестандартный стиль RestArt, который разрабатывали братья Зубковы и Олег Коган. Отделка фасада будет выполнена в технике мурал (особый вид искусства, смесь монументальной живописи и стритарта) — проект разработан Ириной Гречухиной. Это молдавский архитектор, художник из Кишинева. Ирина является основателем и руководителем архитектурного бюро ZENDesign с 2007 года. Команда ZENDesign реализовала множество общественных и жилых проектов в Молдове, Румынии, Португалии, Китае. Вместе со своей командой Ирина завоевала несколько наград в области архитектуры и дизайна.
Любоваться работой художника можно в любое время дня, поскольку дизайнеры предусмотрели световую инсталляцию и подсветку RestArt. Стоит отметить и высоту потолков, которая варьируется от 3,8 до 4 м, как было принято в дореволюционных постройках. Помимо этого, RestArt имеет эксплуатируемую кровлю, площадь которой составляет 700 кв. м. Каждый владелец апартаментов может рассчитывать на собственное парковочное место (что опять же выглядит особенно привлекательно в контексте центра города). Если покупатель хочет более просторное помещение, то есть возможность объединения апартаментов (до трех) с увеличением площади до 190 кв. м.
Гостиничный комплекс RestArt. Визуализация
Рассуждая о плюсах проекта RestArt, руководитель отдела продаж новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков в первую очередь отметил сервисную составляющую (консьерж-сервис, уборку апартаментов, вызов такси, заказ столиков). «Площадь апартаментов небольшая — от 55 до 75 кв. м, но если покупатель рассматривает объект в качестве «квартиры для пиджака» — это скорее плюс, — считает эксперт. — Кроме того, серьезным конкурентным преимуществом на фоне сегодняшних событий, является то, что все апартаменты предлагаются в формате white box, а по желанию покупателя можно добавить отделку».
«Для нас вопросы качества и обслуживания всегда стоят на первом месте. Мы очень дорожим своей репутацией и поэтому стараемся делать все возможное для создания максимально комфортной обстановки для наших клиентов», — говорит соавтор и коммерческий директор проекта Александр Родионов.
Ссылка на статью
