Дома от звезд

Как продается недвижимость недавних иммигрантов

Накал страстей вокруг знаменитостей, покинувших страну за последние пару лет, спадает. Но объявлений о продаже их недвижимости на столичном рынке не становится меньше. Дома и апартаменты комиков, актеров и певцов иногда предлагают купить с заметным дисконтом. «Деньги» выяснили, правда ли это и как продается недвижимость звезд в столице.

В условиях обострения геополитической обстановки, которое спровоцировало отъезд некоторых россиян из страны, СМИ стали чаще обращать внимание на объявления о продаже недвижимости, принадлежащей знаменитостям. Так, в октябре Telegram-канал SHOT сообщил, что комедийный актер и сценарист Семен Слепаков (признан в РФ иностранным агентом) продал квартиру в Москве площадью 217 кв. м в клубном доме Park Residence, недалеко от Крымской набережной. В опубликованном SHOT объявлении о продаже квартира оценивалась в 295 млн руб., при этом якобы предлагался дисконт в 25% за срочность.

«Комсомольская правда» в марте сообщала о выставленном на продажу доме украинской певицы Светланы Лободы на Новорижском шоссе площадью 1,4 тыс. кв. м, с участком в 1 га, за 630–650 млн руб. Издание также писало о продаже квартиры актрисы Чулпан Хаматовой в 158 кв. м недалеко от Патриарших прудов, которая была оценена в 120–130 млн руб. Еще — анонсировало продажу квартиры журналиста Юрия Дудя (признан в РФ иностранным агентом), площадью 50 кв. м в квартале «Даниловская мануфактура» около Москвы-реки за 25–30 млн руб.

География распродаж звездной недвижимости, впрочем, одной Москвой не ограничивается. В сентябре 2022 года издание «Привет-Ростов» сообщило о появлении в объявлениях квартиры в Ростове-на-Дону одного из основателей музыкальной группы «Каста» Влади площадью 96 кв. м за 18 млн руб.

По мнению экспертов рынка недвижимости, в части случаев объявления о продаже объектов популярных собственников могут быть продиктованы их планами сменить место жительства. CEO «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин говорит, что в прошлом году доля высокобюджетных объектов в листинге от тех продавцов, которые не проживают в стране, достигала порядка 10%. Многие из них уже нашли своих покупателей, и сейчас этот показатель не превышает 5%, замечает он.

Информация о продаже домов именно популярных собственников, по мнению господина Халина, не оказывает заметного влияния на рынок. «Когда в СМИ появляются публикации на тему того, что та или иная звезда продает квартиру или загородный дом,— зачастую они вызывают интерес, но по большей части нездоровый»,— поясняет он. В таких случаях могут появляться желающие посмотреть квартиру из праздного любопытства, активизируются блогеры. Нездоровый интерес лишь затягивает период экспозиции, а просмотры не конвертируются в продажи. У собственников же в таком случае может сформироваться ложное впечатление, что объект крайне интересен, а цена объекта — занижена, сетует Дмитрий Халин. Так что клиентам консультант чаще советует сохранять конфиденциальность. «Есть, конечно, и исключения, скажем, если это большой трофейный актив, который связан с определенными влиятельными в прошлом персонами»,— замечает эксперт.

Наценка на звездность

Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов предупреждает, что к новостям о продаже объектов знаменитостей в целом нужно относиться с немалой долей скепсиса. В качестве примера эксперт вспоминает череду весенних новостей о продаже подмосковного «замка» Аллы Пугачевой и Максима Галкина (признан в РФ иностранным агентом). «Они не то чтобы не продавали с дисконтом свой объект, они его в принципе не продавали»,— усмехается он. Когда же речь идет о реальном кейсе, то имя продавца, по мнению эксперта, вряд ли сыграет значительную роль. «Мало кто из состоятельных людей захочет покупать многомиллионный актив только за то, что им владел кто-то из шоу-бизнеса»,— рассуждает он.

Директор по продажам Millenium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина обращает внимание на общую специфику соседства в элитных жилых комплексах и поселках. «Цена лотов здесь достаточно высока, и практически каждый владелец уже является успешным и известным человеком»,— поясняет она. Факт наличия звезды в анамнезе объекта скорее привлечет интерес журналистов, нежели поможет продать дом реальному покупателю, соглашается она с коллегами. Аудитория же многих артистов в это общество не впишется. «В особняке своего кумира мечтают жить преимущественно ученицы старших классов средних образовательных школ либо пенсионеры»,— говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Для большинства состоятельных покупателей более значимым фактором, по мнению эксперта, может стать имя строящего конкретный дом архитектора.

Не все участники рынка считают вопрос привлекательности жилья знаменитостей однозначным. «Звезду могут как любить, так и нет»,— рассуждает руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина. Дополнительным аргументом в пользу покупки этот факт, по ее мнению, может быть для очень узкой аудитории. Куда важнее состояние объекта и его цена. А вот сами звездные клиенты, исходя из опыта эксперта, нередко смотрят на ситуацию иначе, рассчитывая получить за свой статус особые коммерческие условия. «Покупатель-звезда может желать дисконт в 50% и остальное — бартером, продавец-звезда всегда убежден, что его квартира не должна вписываться в рыночную цену, и ждет покупателя, который готов будет переплатить за возможность ходить по тому полу, по которому еще недавно ходил он сам»,— рассказывает госпожа Абайдулина. Но даже такую ситуацию член правления AREA Григорий Ашихмин не считает бесперспективной. При точечном попадании, когда покупателем недвижимости становится давний поклонник того или иного артиста, к цене реализации действительно можно добавить 15–20% «на имя», не исключает эксперт.

Дисконты в дефиците

Еще менее реалистичный сценарий — купить недвижимость звездного собственника со скидкой: найти высокобюджетное жилье с заметной скидкой в Московском регионе сейчас в целом непросто. «За дистресс-активами на элитном рынке всегда много охотников, только их самих сейчас практически нет»,— разводит руками Наиля Абайдулина. Обычно подобные объекты выходят на рынок после политических и экономических потрясений: появляются собственники, готовые продать объекты со скидкой до 30%. Сейчас скидки, по оценке Дмитрия Халина, в целом не превышают 6–10%. Наиля Абайдулина говорит, что волна импульсивных продаж, связанная с желанием людей немедленно уехать из страны, на рынке действительно была, но уже практически сошла на нет: «Все, кто хотел жилье "продать и забыть", просто уже это сделали».

Григорий Ашихмин замечает, что и другие обстоятельства могут стимулировать собственника предоставить заметную скидку. Например, появилась необходимость спасти бизнес, снизить кредитную нагрузку или возникла непростая личная ситуация. Интересные предложения можно найти и у девелоперов на финальных этапах реализации, когда они стремятся быстрее завершить продажи. Но сейчас, по мнению эксперта, скидки можно встретить только в изначально переоцененных объектах.

В «Метриум Премиум» уверены, что ситуация на рынке развивается прямо противоположно логике появления дистресс-активов. Из-за дефицита ликвидного предложения в экспозиции собственники не опускают, а поднимают цены на объекты, нередко делая это непосредственно перед сделкой. Квартиры и апартаменты, которые еще летом стоили 250–300 млн руб., сейчас оцениваются более чем в 400 млн руб., замечают консультанты.

Возвращающиеся покупатели

К концу 2023 года миновали панические настроения, побудившие часть потенциальных покупателей элитного рынка покинуть страну. По наблюдениям «Метриум Премиум», многие релоканты сейчас возвращаются в страну. Одновременно сходит на нет бум интереса российских инвесторов к покупке объектов в Турции и ОАЭ: с этих рынков они постепенно переориентируются обратно на вложения в московское жилье. Григорий Ашихмин считает, что в целом на объекты уезжающих из страны собственников приходится не более 5% предложения в базе компании и этот показатель скорее снижается. «У многих в стране остался бизнес и есть необходимость прилетать сюда и где-то жить. К тому же люди не готовы рвать все связи, поскольку обстановка во всем мире нестабильна»,— рассуждает он.

На загородном рынке картина немного иная. Сергей Колосницын говорит, что два из трех объектов сейчас продают люди, проживающие за рубежом. «Мы косвенно отслеживаем это по количеству сделок по доверенностям, в том числе тем, что оформляются через консульство. Обзванивать же всех и интересоваться, кто и где находится, неэтично»,— поясняет он. Но такие продавцы, по словам эксперта, скорее люди, которые давно владели какой-либо зарубежной собственностью и сейчас перебрались туда на постоянное проживание.

Заключать сделки с дисконтом, по наблюдениям господина Колосницына, не торопятся и такие собственники. «Загородный элитный рынок на 80–85% представлен вторичкой, владельцы которой вспоминают, сколько они вложили в этот объект много лет назад. Они стремятся вернуть эти деньги и, таким образом, скорее переоценивают свои активы»,— рассуждает он. Виктор Садыгов предупреждает, что дома ценой более 50 млн руб. на загородном рынке сейчас в принципе продаются очень плохо и срок экспозиции достаточно велик. Если собственникам действительно нужно «выйти в деньги», то дисконт с большой вероятностью все же придется предлагать.

Статья Коммерсант