СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ И АНАЛИТИКИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДЕЛИЛИСЬ ПРОГНОЗАМИ ПО УРОВНЮ ЦЕН И СПРОСА НА БЛИЖАЙШИЕ ПОЛГОДА И ПЛАНАМИ ПО ВЫВОДУ НОВЫХ ПРОЕКТОВ НА РЫНОК. НАДЕЯТЬСЯ НА СНИЖЕНИЕ ЦЕН НЕ СТОИТ
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), считает, что не стоит ожидать значительного снижения цен на премиальные проекты. «Бесспорно, выход нового предложения на начальном этапе строительства приведет к локальным коррекциям, но общий тренд, вероятно, будет нарастающим. Спрос, по моему мнению, как минимум останется на текущем уровне. Ситуация постепенно стабилизируется, ряд потенциальных покупателей уже поняли свои перспективы и сейчас активно изучают рынок», – полагает Голев.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно- образовательного кластера Russian Design District), говорит: «Что касается цен, здесь прогноз давать еще сложнее. Себестоимость строительства значительно возросла. Из-за санкций и перебоев с поставками нужных материалов и оборудования издержки строителей сильно увеличиваются. В таких условиях принципиально снижать цены невозможно. В то же время очевидно, что и спрос не будет таким сильным, как в 2020-2021 году, поэтому едва ли удастся наращивать цены прежними темпами»
.
Как полагает Владимир Щекин, скорее всего до конца 2022 года активность покупателей жилья не восстановится. «По итогам текущего года ожидается падение ВВП по разным оценкам на 8-12%, поэтому едва ли активность клиентов быстро возобновится – обстановка не располагает к покупке даже тех покупателей, которых прямо кризис не затрагивает. Впрочем, меры поддержки спроса (льготная и семейная ипотека) могут обеспечить необходимый минимум числа сделок (около 30% от общего числа)», – считает эксперт.
Александр Шибаев, председатель комитета по маркетингу AREA, думает, что в ближайшие месяцы ожидается сохранение зависимости цен элитного предложения от волатильности курса на рынке. «И на фоне появления нового предложения по более низкой стартовой стоимости за счет начальных стадий строительства может наблюдаться небольшое снижение средневзвешенной стоимости. При этом прирост цен в строящихся проектах сохраняется в рамках повышения строительной готовности», – отмечает эксперт.
Николай Винидиктов, президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA, говорит: «На данный момент прогноз на ближайшие время умеренно пессимистичный. Так как рынок элитной недвижимости достаточно устойчив к многим экономическим и политическим факторам, то особых скачков в ценовом диапазоне ожидать не стоит».
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ), рассказывает, что по оптимистичному сценарию до конца года цены в Старой Москве могут прибавить относительно мая не более 5%, в Новой – до 10%. Это возможно в случае успешного стимулирования спроса через программы льготной ипотеки и собственные программы девелоперов.
«В случае недостаточности привлечения спроса, будет поэтапное снижение цен. Застройщики заинтересованы, прежде всего, в сохранении достаточного денежного потока, в рамках своих финансовых планов. Это позволяет на фоне значительного роста стоимости первичной недвижимости в 2020-2021 годах иметь ощутимый финансовый задел, поэтому текущее снижение объема продаж не приводит к автоматическому снижению цен», – подчеркивает Владислав Преображенский.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), отмечает, что государство всегда поддерживает строительную отрасль, поэтому субсидирование процентных ставок на новостройки скорее всего сохранится.
«Спрос будет поддерживать удешевление ипотеки. Цены на недвижимость всегда зависят не только от спроса, но и от общей экономической ситуации – мы пока не знаем, как поменяется стоимость стройматериалов и что будет происходить с логистическими цепочками. Следует учитывать и доходы населения – пока значительного роста безработицы не зафиксировано, но, к примеру, приостановка деятельности ряда зарубежных брендов может дать иную картину, и мы это увидим уже осенью», – говорит Алексей Перлин.
Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet, говорит, что снижение льготной ипотечной ставки будет способствовать реализации накопленного отложенного спроса. «Многие постараются решить жилищный вопрос к концу срока действия льготной программы, который приходится на конец текущего года», – прогнозирует эксперт.
Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property, также отмечает: в связи с ситуацией в мире на рынке элитного жилья сформировалась существенная доля отложенного спроса. Так, как ряд частных инвесторов пересмотрели свои решения и воспользовались предложением банков об открытие вкладов под 20%. Юлия Белукова ожидает их возвращения на рынок как раз в июне-июле, когда срок вклада подойдет к концу.
«Покупатель стал склонен к неторопливому принятию решения. При этом в сегменте «премиум» можно наблюдать некоторое омоложение покупательской аудитории. Если ранее это были люди старше 35-40 лет, то сегодня большой процент приходится и на аудиторию от 27 до 35 лет.
Мы также наблюдаем повышенный интерес покупателей к загородному жилью. Июнь – в принципе сезон на загородном рынке. Поэтому такое перераспределение спроса более закономерно в этот период, чем на вторичный рынок. Лето – традиционно сезон спецпредложений. Городская недвижимость особенно конкурирует с загородной. Поэтому вполне ожидаемо некоторое снижение цен на элитной жилье. Впрочем, столичные новостройки и, в частности, проекты класса "премиум" и "элит" всегда были высоколиквидными, поэтому на серьезное снижение цен рассчитывать не стоит», – делится Юлия Белукова.
О ВЫВОДЕ НОВЫХ ПРОЕКТОВ НА РЫНОК
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, отмечает, то после продолжительной тенденции сокращения предложения, наблюдавшейся как на протяжении всего прошлого года, так и первых месяцев 2022 года, во втором квартале рынок пополнился рядом новых проектов, что позволило несколько восполнить дефицит предложения – на конец мая насчитывалось порядка 1 330 квартир и апартаментов (+21% по сравнению с первым кварталом 2022 года). В элитном сегменте постепенно восстанавливается баланс спроса и предложения.
Владимир Щекин рассказывает, что Группа Родина запускает новый проект в Москве, несмотря на сложность текущей обстановки. «Мы получили разрешение на строительство нового спортивно-оздоровительного кластера «Союз» у метро «Ботанический сад». В его состав войдет физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион и первый в России хаб биохакинга», – говорит Владимир Щекин.
Дмитрий Голев отмечает, что основные планы компании связаны с дальнейшей реализациейжилого квартала премиум-класса Prime Park. В конце мая 2022 года стартовали продажи в первом корпусе третьей очереди строительства – башне Queen Elizabeth Park Tower. Ее строительная готовность превышает 30%, ведутся монолитные работы и монтаж перегородок, ввод в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2022 года. Продолжается строительство башен третьей и четвертой очередей. В корпусе Petrovsky Park Tower (ввод в эксплуатацию – четвертый квартал 2023 года) продолжаются монолитные работы, башни Mirabel Park Tower и Royal Park Tower (срок получения РВ по каждому из них – первый квартал 2024 года) находятся на стадии котлована.
«Мы уделяем внимание и перспективному развитию. Постоянно изучаем и анализируем площадки для будущих проектов», – подчеркивает Дмитрий Голев.
Владислав Преображенский говорит, что пока объем вывода на рынок новостроек опережает объемы предыдущих лет, поэтому, скорее всего, девелоперы в текущей ситуации на фоне упавшего спроса будут выводить новые объекты на рынок меньшими темпами. «В дальнейшем, при выравнивании темпа продаж и нахождении нового рыночного равновесия предложения и спроса, темпы вывода проектов достигнут предыдущих значений, таким образом, чтобы сохранять в стройке объем 15 – 16 млн кв. м», – считает эксперт.
Сергей Шиферсон, управляющий партнер девелоперской компании Touch, отмечает, что с новыми проектами наблюдается оживление на рынке. «Многие застройщики сначала «заморозили» новые проекты, поскольку было непонятно, сколько это будет стоить и с кем вообще будем работать, но сегодня на рынок уже начали выводится лоты. Мы в Touch сейчас активно рассматриваем новые объекты, выбираем подходящие нам участки, строим планы на будущее. У нас реализация уже запущенных проектов идет по графику, поэтому мы расширяем штат и готовы к новым вызовам», – делится Сергей Шиферсон.
Юлия Белукова добавляет, что сейчас стало активно развиваться северное направление Москвы. «Думаю, что здесь, в частности, Ленинградского и Ярославского шоссе есть потенциал для развития в элитном сегменте. Девелоперы по-прежнему ориентированы на спрос, а значит, превалировать будет готовое жилье и планировочные решения евроформата. Покупатели элитного жилья сегодня ищут не множество комнат, а просторные площади», – подытоживает Юлия Белукова.
ЗАМЕТКИ НА ПОЛЯХ
Спикеры также сделали наблюдения относительно рынка элитной недвижимости в целом, касаясь разных его аспектов.
Так, Андрей Соловьев подчеркивает, что центр Москвы и премиальные локации, несмотря на высокую стоимость, не теряют своей актуальности. Клиенты, которые покупали и присматривали недвижимость в таких локациях, как Патриаршие Пруды, Остоженка, Пречистенка, Хамовники, продолжают это делать и по сей день.
«Людям сегодня важна благоприятная инфраструктура, парки, чистый воздух. С наступлением кризиса готовые вторичные объекты начали продаваться гораздо активнее, а первичные объекты пользуются популярностью, только если находятся на последней стадии готовности», – рассказывает Андрей Соловьев.
Что касается объектов, сдача которых приходится на 2025–2026 годы, к ним клиенты стали относиться с особой осторожностью, особенно если проекты продаются с полной отделкой, так как девелоперам будет достаточно непросто получить необходимые комплектующие материалы в элитном сегменте недвижимости.
«Не секрет, что 30% наполнения элитного клубного дома – это материалы из-за рубежа. Теперь же, в сложившейся ситуации, необходимо искать новые логистические потоки через Азию, а это будет стоить дороже», – отмечает эксперт.
Алексей Перлин говорит: «Несмотря на турбулентность, с которой мы столкнулись в начале весны текущего года, предрекаемого обвала рынка не произошло, и это дает надежду на то, что девелоперы и дальше продолжат успешную реализацию своих проектов, адаптировавшись к новым реалиям (термин «импортозамещение» становится привычным), а покупатели будут радовать стабильным спросом».
Роман Соколов подчеркивает, что стоимость объекта – важный параметр для покупателя, особенно сегодня. «Граждане ищут наиболее выгодное предложение, тщательно изучают варианты, скидки. С весны наблюдается увеличение запросов на уже готовое жилье или жилье с близким сроком сдачи», – рассказывает эксперт.
Дмитрий Голев в качество одно из трендов премиального сегмента называет децентрализацию премиальных локаций. «Целевая аудитория таких проектов зачастую моложе, чем у комплексов элитного сегмента. Подобные клиенты не так привязаны к центру города, но при этом для них важна близость к крупнейшим точкам деловой активности и транспортная доступность», – делится он.
Владислав Преображенский, подытоживая разговор об ипотеке, отмечает, что выдача ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных физическим лицам-резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, упала в апреле по сравнению с мартом: по числу ИЖК в 2,5 раза, по сумме ИЖК – 2,2 раза. А число льготных ипотек, выданных за пять месяцев, сократилось по сравнению с 2021 годом более, чем в 3 раза. «Данная тенденция может скорректироваться во второй половине года, поскольку льготная ипотека в базовых условиях становится равной 7%, что в прошлые снижения ставки позволило нарастить ипотечный портфель», – прогнозирует Владислав Преображенский.
