Потоки AREA

На море!

ПАНДЕМИЯ, НЕСМОТРЯ НА ВСЮ СВОЮ НЕГАТИВНУЮ СТОРОНУ, ПРИВНЕСЛА В НАШИ ЖИЗНИ И ­ЧТО-ТО ХОРОШЕЕ, А ИМЕННО — ​ГИБРИДНЫЙ РЕЖИМ, БОЛЕЕ ПРИСТАЛЬНОЕ ВНИМАНИЕ К СВОЕМУ ЗДОРОВЬЮ, ЖЕЛАНИЕ БЛИЗОСТИ К ПРИРОДЕ.

Мы заново открыли для себя внутренний туризм, а ­кто-то решился перестроить свою жизнь. Многие уехали поработать на «удаленке» в другие города или страны, ­кто-то начал мечтать о собственном доме в деревне, подальше от мегаполисов и людей, а ­кто-то наконец решил исполнить мечту о жилье у моря. ДН рассказывает, что может выбрать потенциальный покупатель курортной высокобюджетной недвижимости.

Быстрее, выше, сильнее
В Сочи, который мощно развился в ходе подготовки к Олимпиаде и последние несколько лет был и так весьма популярен, сейчас и вовсе яблоку негде упасть. «Удаленщики» облюбовали Красную Поляну, которая раньше летом пустовала, а сейчас стала филиалом хипстерской Москвы. А рядом с прибрежными олимпийскими объектами чуть больше года назад была образована федеральная территория «Сириус».

Спрос на недвижимость в Сочи растет бешеными темпами, вслед за ним закономерно идут вверх и цены. В январе-­августе прошлого года спрос на элитную недвижимость в Сочи был на 65% выше, чем в тот же период 2020 года, подсчитали в Golden Brown Group. «Спрос на курортную недвижимость в Сочи сегодня крайне высок. С одной стороны, влияние оказала пандемия и закрытие границ. С другой стороны, Сочи объективно остается одним из самых модных и востребованных курортов в России», — ​говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

В 2021 году Сочи стал лидером по росту цен на жилую недвижимость в России. В среднем цены на жилье у моря приблизились к столичным, а в премиальном сегменте Сочи даже удалось отобрать у Москвы лидерскую позицию. По данным экспертов Knight Frank, средневзвешенная цена на элитную недвижимость в Сочи превышает аналогичный показатель в Москве в полтора раза, в сравнении с Санкт-­Петербургом — ​практически в три с половиной раза, с Калининградом — ​уже более чем в 10 раз.

По данным аналитиков компании Golden Brown Group, средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Сочи составляет порядка 280 тыс. руб. за «квадрат». С декабря 2020 года этот показатель вырос более чем в полтора раза. В элитном сегменте стоимость «квадрата» может достигать 1 млн руб. В «Сириусе» цены еще выше — ​от 500 тыс. в корпусах бизнес-­класс до 2 млн руб. за 1 м². А в новом проекте клубных резиденций класса de luxe Mantera Seaview Residence есть лоты, в которых цена квадратного метра доходит до 3 млн руб.

«Рост стоимости недвижимости обусловлен дефицитом площадок под застройку, действующим мораторием на строительство, удорожанием стройматериалов и высоким спросом на жилье на российских курортах в связи с пандемией и закрытием международных границ», — ​объясняет генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

Что покупают в Олимпийском Сочи?
Разбирают в Сочи как качественные элитные проекты, которых пока не так много, так и более доступные варианты. С января по август 2021 года количество проектов в продаже сократилось с 90 до 61, свидетельствуют результаты мониторинга, проведенного экспертами премии Urban Awards на основе данных платформы bnMAP.pro. Сокращение произошло в основном за счет объектов, где продавались относительно доступные лоты. Так, по состоянию на январь 2021 года половину января в Большом Сочи (вместе с Дагомысом и «Сириусом») насчитывалось 50 комплексов с квартирами и апартаментами, где средний ценник находился ниже отметки 200 тыс. руб. за 1 м², а к концу 2021 года таких проектов осталось всего восемь.

В уже упомянутом проекте Mantera Seaview Residence, который вышел на рынок в прошлом году, к декабрю было продано 35% лотов. А минимальная цена юнита там составляет 120 млн руб. Наибольшим спросом пользуются студии и резиденции с двумя спальнями, так как апартаменты в премиальных комплексах в Сочи чаще всего приобретаются для периодического пребывания и с целью получения дополнительного инвестиционного дохода.

Премиальные новостройки в Сочи начинают предлагать покупателям квартиры и апартаменты с отделкой «под ключ», и такие лоты пользуются максимальным спросом. Интерес к готовой отделке вызван и инвестиционными настроениями покупателей, и тем, что многим так просто удобнее, и сложностями с логистикой. В Сочи наблюдается дефицит сетевых операторов строительных материалов, в результате многие отделочные материалы нужно доставлять из других городов, что влечет за собой дополнительные затраты на транспортировку и увеличивает сроки на проведение отделочных работ. Сейчас спрос на готовую отделку соответствующего качества значительно превышает предложение, особенно в проектах элит-класса.

По мнению президента AREA Анастасии Могилатовой, сейчас проект номер один в Сочи — ​это Reef Residence. «Проект находится в топовой локации, рядом с резиденцией Путина “Бочаров ручей”, первая линия, своя территория, современная архитектура дома. В составе комплекса есть две частные виллы. Причем одну из них рассматривал для покупки Абрамович, но потом купил большую площадь в основном доме», — ​рассказывает эксперт. Второй знаковый проект в Сочи — ​Karar Apartments в центре города: 14 этажей занимает гостиница Hyatt, а выше начинаются частные апартаменты. Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская среди наиболее знаковых проектов в Сочи выделяет Grand Royal Residences и Mantera Seaview Residencе.

Крым тоже дорожает
Недвижимость в Крыму также растет в цене, в прошлом году она подорожала примерно на 15% в среднем, при этом в некоторых проектах рост доходил до 100%. Интересно, что росту привлекательности жилья на полуострове способствует высокая цена недвижимости в Сочи, из-за чего многие покупатели переориентировались на Крым.

Эксперты Golden Brown Group насчитали на полуострове 15 проектов класса «бизнес» и выше. Средняя цена предложения в них варьируется от 105 до 210 тыс. руб. за “квадрат”. При этом некоторые комплексы экспонируются в долларах.

«Российские курорты — ​это, прежде всего, Черноморское побережье. Конечно, есть еще балтийский берег и Кавказ, но если речь идет о премиальной недвижимости, то этот сегмент по сути представлен только в двух городах-­курортах на Черном море: Сочи и Ялта», — ​говорит директор по маркетингу проекта Резиденция «Дипломат» в Ялте Ирина Романова. В Крыму премиальные проекты единичны, и находятся они в окрестностях Большой Ялты, а за пределами Южного берега Крыма элитной недвижимости нет, здесь даже качественный бизнес-­класс — ​редкость, отмечает эксперт.

По словам Ирина Романовой, чаще всего клиенты выбирают Южный берег Крыма за мягкий сухой климат с большим количеством солнечных дней в году. Здесь встречаются горный и морской воздух, оказывая благотворное влияние на здоровье.

Есть ряд ограничений, с которыми столкнется потенциальный покупатель премиальной недвижимости в Крыму. «Мало достойных объектов. Подобрать апартаменты или квартиру в элитном комплексе от надежного застройщика или с хорошими документами на «вторичке» под определенные требования может быть достаточно трудной задачей. Второе ограничение — ​качество окружающей инфраструктуры и сервиса, а также самих проектов. Есть целый ряд комплексов, которые позиционируются как премиум, но на деле по московским меркам это в лучшем случае бизнес-­класс», — ​говорит Ирина Романова. Она добавляет, что большое значение имеет локация объекта, так как на наших курортах пока еще «очень неоднородная среда».

Своим мнением о крымских проектах поделилась Анастасия Могилатова. «Проекту Резиденция «Дипломат Ялта» уже несколько лет, не могу сказать, что он исключительно привлекательный для нашей избалованной аудитории, но это лучшее, что есть в Крыму. Неплохой проект «Вилла Елена» — ​небольшой апарт-­отель, где были апартаменты на продажу», — ​говорит эксперт. Она также предполагает, что хорошее будущее ждет проект «Итальянская деревня в Крыму» — ​это туристический городок в средиземноморской архитектуре на первой линии моря на мысе Тарханкут, состоящий из малоэтажных зданий. Татьяна Бурлаковская добавляет к списку интересных проектов в Крыму Ayu-­Dag Resort & Spa и Yalta Park Hills.

Если не Сочи и Крым, то куда?
Если не ограничиваться прибрежными и теплыми Сочи и Крымом, то куда может отправиться искатель курортной недвижимости в России? Директор Kalinka International Алексей Славута считает сильно недооцененными Калининградскую область и Валдай. «Думаю, эти российские регионы имеют большой потенциал для роста курортной недвижимости», — ​говорит эксперт. При этом он отмечает, что в целом пока в принципе рано говорить о сформировавшемся сегменте элитной курортной недвижимости в России. На данный момент речь идет о единичных объектах, многие из них еще находятся на стадии строительства или даже проектирования.
По словам генерального директора агентства элитной недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, состоятельных покупателей, присматривающихся к Черноморскому побережью, отпугивают устаревшие концепции и неоднородная социальная среда. «Но главное ограничение — ​цена. Так, рост цен на жилье в Сочи носит чисто спекулятивный характер. Цены с осени 2020 года выросли минимум на 150% и достигли пика на фоне повышения востребованности курорта в пандемию», — ​говорит эксперт.

Анастасия Могилатова предполагает, что элитные курортные комплексы на Алтае могли бы пользоваться хорошим спросом. «В последние годы Горный Алтай активно развивается, и в пандемию туда устремился поток туристов. Пока там не особенно хорошо с точки зрения инфраструктуры, но природа все компенсирует. Плюс туда теперь удобно лететь. А вот такие отдаленные локации, как Камчатка или Байкал, пока нам не особенно доступны», — ​говорит эксперт.

Татьяна Бурлаковская как перспективное направление для строительства элитной недвижимости выделяет Геленджик. Там сейчас реализуется ряд примечательных проектов — ​например, клубный поселок «Геленджик Гольф Резорт», первый на юге России круглогодичный гольф-­курорт с 18‑луночным полем, который уже полностью распродан.

А может быть,
на Кипр или в Дубай?
Несмотря на сложности с путешествиями за границу из-за пандемии, зарубежная высокобюджетная недвижимость продолжает интересовать покупателей из России. К примеру, по данным аналитиков Barnes International Moscow, в 2021 году спрос на недвижимость Кипра на 35% превысил результаты 2020 года. Причем покупательская активность приблизилась к той, что была в рекордном для острова 2019 году, когда действовала «паспортная программа».

Среди российских покупателей недвижимости на Кипре особенно востребованы города с прибрежной линией: Лимассол, Пафос, Ларнака. Также наблюдается активный интерес к курортному поселку Протарас, где предпочитают отдыхать состоятельные киприоты из Никосии. «Кипр — ​это то место, где элитная недвижимость востребована как для отдыха во время высокого сезона, так и в качестве постоянного места жительства в стране. Многие россияне вкладывают свои накопления в недвижимость Европы с целью сохранения своего капитала и получения пассивного ежемесячного валютного дохода.», — ​отмечает основательница агентства недвижимости Antaria Real Estate Марина Поповиду.

Как отмечает управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт, после закрытия «паспортной программы» на Кипре наибольшим спросом пользуются объекты, позволяющие получить ПМЖ: виллы — ​от €800 тыс., апартаменты «под ключ» стоимостью от свыше €500 тыс. Кроме того, резко вырос спрос на коммерческую недвижимость, в том числе в крупных многофункциональных проектах. При этом среди покупателей, желающих обзавестись на острове «вторым домом», сохраняется спрос на лоты от €2–3 млн.

В 2022 году спрос на высокобюджетную недвижимость Кипра со стороны россиян, скорее всего, сохранится. Тем более, что с 1 января 2022 года запущена новая программа, позволяющая получить гражданство через пять лет проживания, а при знании греческого языка — ​через четыре года вместо нынешних семи лет.

В данный момент большим спросом среди россиян также пользуется недвижимость в Дубае. Есть и традиционно популярные направления — ​такие, как Испания, Греция, Турция и уже упомянутый Кипр. «Например, в настоящее время мы отмечаем повышенный интерес россиян к турецкой недвижимости после резкого снижения курса турецкой лиры. По нашим оценкам, инвестиции в турецкую недвижимость в настоящее время могут принести доход до 100% за три года», — ​говорит Алексей Славута. «В Турции цены и качество сочетаются оптимально. У них прекрасные недорогие комплексы с хорошей инфраструктурой», — ​говорит Ирина Могилатова. Также в инвестиционных целях эксперты рекомендуют обратить внимание на Бали и Майами.

«В Дубае есть чем заняться, отдых круглогодичный, лететь недолго, и можно убежать из зимы в лето. Наши клиенты в основном покупают там недвижимость. Франция, Испания по-прежнему привлекательны, но тут не вал сделок, не тренд — ​так сложилось исторически, что рано или поздно, достигая определенного уровня благополучия, люди покупают недвижимость в Европе», — ​говорит Анастасия Могилатова.

С кем будем отдыхать?
По данным Knight Frank, сегодня покупатель курортной премиальной недвижимости — ​это 45‑летний бизнесмен из Москвы, семьянин с детьми. В 40% случаев — ​из финансового или IT-сектора. Также подобную недвижимость приобретают жители северных регионов, добывающих золото, нефть, газ — ​Ханты-­Мансийска, Хабаровска, Тюмени, Новосибирска.

Свой «портрет» покупателя курортной недвижимости на примере ялтинской резиденции «Дипломат» «нарисовала» и Ирина Романова. Это может быть владелец малого и среднего бизнеса, покупающий недвижимость для себя или пожилых родителей, либо топ-менеджер крупной компании, планирующий использовать такое жилье для летнего отдыха семьи. Также есть сегмент людей предпенсионного и пенсионного возраста, которые выбирают Крым для постоянного круглогодичного проживания.

Ссылка на статью
Сми о нас