С середины лета в Евросоюзе регулярно озвучивается идея запретить выдачу шенгенских виз гражданам России. Наиболее активные сторонники этой идеи — Эстония и Латвия. Последняя не ограничивается риторикой: 16 августа латвийский премьер-министр Кариньш Кришьянис объявил в своем Twitter, что кабинет министров принципиально договорился не продлевать для россиян действие вида на жительство (ВНЖ) и ограничить им въезд в страну по шенгенской визе.
Такая ситуация может подтолкнуть граждан России, купивших недвижимость в Прибалтике, к решению избавиться от нее. Как это скажется на прибалтийском рынке и с какими трудностями могут столкнуться россияне, разбирался Forbes.
Маленький рынок
По данным портала для международного поиска недвижимости Prian.ru, количество объектов, приобретенных в Латвии ради ВНЖ, за все время действия программы (с 2010 года) составило не более 4500. В Эстонии россияне совершали в среднем 150 сделок с недвижимостью в год, в Литве количество сделок еще меньше, таким образом, именно Латвия была основной локацией для покупки недвижимости гражданами России. В 2020 году Латвия выдала более 5500 первичных ВНЖ иностранным гражданам, более половины из них получили граждане России, Белоруссии и Украины, более свежие данные отсутствуют. 18 августа МИД Латвии предложил приостановить выдачу ВНЖ россиянам на год.
«Общее число объектов, принадлежащих гражданам России, в Латвии превышает 10 000. При этом в среднем за год в Латвии заключается около 50 000 сделок с недвижимостью, так что, если значительное количество граждан России решат избавиться от своей недвижимости, это будет значимая для рынка доля», — объясняет главный редактор Prian.ru Филипп Березин.
«Пока мы не понимаем, сколько россиян приняли решение выйти из активов в связи с социальным напряжением, обнулением ВНЖ, сложностями с визой. Но если их будет много, то это приведет к коррекции рынка на 10-15%», — считает президент AREA Николай Винидиктов.
«Большинство еще не готовы продавать недвижимость. Поскольку цены сильно росли в последние годы, здесь [в Латвии] были попытки воспользоваться ситуацией: местные риелторы или просто частники предлагали быстро выкупить квартиры у россиян, разумеется, с дисконтом, но в формате «за наличные и прямо завтра», но желающих почти не было», — рассказывает частный риелтор, работающий с латвийской недвижимостью.
Трудное расставание
У российских владельцев латвийской недвижимости могут возникнуть трудности, если они решат продать свои активы, причем связанные как с недавно введенными ограничениями, так и с рыночной ситуацией, говорят опрошенные эксперты.
Определенная часть собственников, видимо, уже рассматривает возможность продажи. «Растет количество российских собственников, которые обращаются с просьбой оценить их недвижимость, но количество таких обращений пока не позволяет говорить о каких-то критичных для рынка явлениях. Понятно, что этот тренд будет толкать цены вниз, но не кардинально. Везде есть собственники, готовые к дисконтам, но они не делают особенной погоды», — говорит Винидиктов из AREA.
В последние годы рынок рос, 2021 год был для Латвии рекордным по количеству сделок — более 59 000, а цены прибавили от 10% до 20% в зависимости от типа жилья. «Цены в столице составляют в среднем от €40 000 до €50 000 за 1-комнатную квартиру и от €90 000 за 3-комнатную. За €250 000, которые ранее давали ВНЖ, можно рассматривать уже 5-комнатные апартаменты или виллы в престижной Юрмале», — описывает ситуацию ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
«Цены на недвижимость в новостройках последний год растут, в том числе из-за увеличения себестоимости строительства. В Латвии, например, он [рост рынка] составил 22% (июнь 2022-го к июню 2021-го)», — уточняет Березин из Prian.ru.
Но для продажи придется идти на дисконт, уверены эксперты. «Россияне с середины 2000-х очень активно покупали недвижимость в Риге и особенно в Юрмале (как раз под ВНЖ), взвинтив цены в престижных районах до €5000-6000 за кв. м. Это были откровенно не рыночные цены, и после 2014 года, в связи с охлаждением политических отношений между странами, спрос на такие объекты упал — и цены тоже. В некоторых проектах в два раза», — объясняет Березин.
«Приобретали часто новое, продавать будут уже на вторичном рынке. Нужно учесть, что, несмотря на то что рынок вырос, спрос за ним не поспевает, и быстро выйти в кеш будет сложно. Рынок дрейфует», — добавляет Винидиктов из AREA.
Существует и вероятность затруднений с продажей, вызванных ограничениями и санкциями. «Уже в 2021 году звучали заявления латвийских властей закрыть программу ВНЖ за инвестиции, а с обострением политической ситуации начались реальные сложности, — объясняет партнер Intermark Real Estate (ранее Savills в России) Ирина Мошева. — В апреле в Латвии были заморожены 49 объектов недвижимости россиян, попавших под индивидуальные санкции, на общую сумму свыше €100 млн».
По ее словам, если латвийская недвижимость оформлена на нерезидента, то на данный момент есть сложности с продажей такого имущества. Банки Латвии отказываются принимать деньги от покупателя с российским паспортом. «Трудности есть, если у человека нет своего счета в латвийском банке. Если же существует активный рабочий счет в латвийском банке, тогда жилье можно продать», — объясняет Мошева. Один латвийский и два российских риелтора подтвердили, что столкнулись с проблемами при проведении сделок из-за позиции латвийских банков.
Из-за этих сложностей, а также из-за желания «остаться европейцем» граждане России пока не спешат расставаться с прибалтийской недвижимостью, полагает один из собеседников Forbes. «Мы не наблюдаем массового исхода россиян с рынка, какой-то паники и желания продать недвижимость «хоть за сколько». Даже при самых неблагоприятных перспективах с продлением инвестиционного ВНЖ, недвижимость будет востребована на внутреннем рынке, у местных граждан на нее есть спрос, притом что бума в строительстве не наблюдается и не прогнозируется», — полагает Мошева.
«Сейчас владельцам недвижимости в Латвии не стоит рубить с плеча, нужно взять паузу. Кто уже не продал, сделает это крайне невыгодно», — добавляет Лашкевич из BuyBuyHouse.
«Мы рекомендуем собственникам, для которых психологически уже сложно там находиться, начинать заниматься продажей. Просто чтобы не дожидаться момента, когда нужно будет решить задачу в кратчайшие сроки, тогда мы просто потеряем на этой поспешности деньги», — отмечает Винидиктов.
