Пока рынок городского жилья переживает взлеты, падения и драмы, загородный уже который год демонстрирует одну и ту же картину — затянувшееся ожидание нового предложения, вера в растущий потенциальный спрос и отсутствие реальных перемен. Есть ли шанс, что в 2023 году что-то изменится --разбирался Forbes
Опрошенные Forbes специалисты констатируют: весеннее обострение интереса к покупке загородной недвижимости в этом году началось по расписанию, то есть уже в конце зимы. «В столичном регионе спрос на покупку дома, выраженный в числе просмотров объявлений, в январе 2023 года оказался на 5% выше год к году, в феврале — на 21% и почти за четыре недели марта 2023 года — в полтора раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года», — подсчитала эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, в сегменте участков без подряда тоже заметен рост интереса, но динамика поскромнее: рост на 2% в январе, на 19% — в феврале и на 43% — в марте.
Другие собеседники Forbes тоже отмечают, что, в сравнении с провальным сезоном 2022 года, наблюдаемый рост интереса к загородной недвижимости правильнее было бы назвать восстановлением, однако до уровня 2020-2021 годов рынку пока далеко. «Спрос сейчас только восстанавливается, ведь объем продаж за 2022 год показал троекратное снижение к 2021 году, — объясняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — И тому несколько причин: чересчур сильный рост цен в 2020-2021 годах, вымывание рынка за этот же период и, разумеется, глобальные политические и экономические изменения».
Опрошенные Forbes специалисты констатируют: весеннее обострение интереса к покупке загородной недвижимости в этом году началось по расписанию, то есть уже в конце зимы. «В столичном регионе спрос на покупку дома, выраженный в числе просмотров объявлений, в январе 2023 года оказался на 5% выше год к году, в феврале — на 21% и почти за четыре недели марта 2023 года — в полтора раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года», — подсчитала эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, в сегменте участков без подряда тоже заметен рост интереса, но динамика поскромнее: рост на 2% в январе, на 19% — в феврале и на 43% — в марте.
Другие собеседники Forbes тоже отмечают, что, в сравнении с провальным сезоном 2022 года, наблюдаемый рост интереса к загородной недвижимости правильнее было бы назвать восстановлением, однако до уровня 2020-2021 годов рынку пока далеко. «Спрос сейчас только восстанавливается, ведь объем продаж за 2022 год показал троекратное снижение к 2021 году, — объясняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — И тому несколько причин: чересчур сильный рост цен в 2020-2021 годах, вымывание рынка за этот же период и, разумеется, глобальные политические и экономические изменения».
Долгожданное предложение
Дефицит предложения, видимо, останется главной проблемой загородного рынка и в этом году, хотя позитивные изменения есть, говорят собеседники Forbes. «По сравнению с прошлым годом в целом объем предложения вырос примерно на 30-40%», — отмечает эксперт по загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Елена Репина. «Предложение на загородном рынке столичного региона составляет порядка 44 500 дач и полноценных домов против 36 900 год назад, участков в продаже — 48 200 сегодня против 43 800 год назад», — подсчитала Кирюхина из «Циан.Аналитики».
Понемногу начинают оправдывать ожидания и девелоперы новых поселков, на приход которых рынок надеется уже несколько лет. За год предложение увеличилось на 123 поселка, до 2163 поселков, уточняет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов: «Самый высокий рост наблюдался в элитном сегменте — 26 поселков, или 17,33%, следом за ними комфорт — 31 поселок, или 6,89%, и бизнес-класс — 20 поселков, или 5,88%». Более половины новых поселков, или 52,98%, относятся к экономклассу, отмечает собеседник.
«Развитие будет проходить комфортными для рынка темпами, выход коттеджных поселков в 2023 году прогнозируется на уровне десяти в квартал с тенденцией к увеличению показателя в последующие годы, — прогнозирует управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов. — Однако дефицит качественного предложения остается и сохранится на рынке еще не один год. Конкуренция в этом сегменте идет не с вторичкой ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. — Forbes), а с эконом- и комфорт-классами многоквартирных домов вблизи МКАД. При этом сегодня рынок может удовлетворить не более 10% спроса на ИЖС в этих классах, в то время как в классе элит наблюдается избыток предложения».
Представители элитного загородного рынка на избыток не жалуются, но признают, что предложение в их сегменте действительно подросло. «В 2022 году на рынок вышло достаточно много новых поселков, частично они компенсировали дефицит, но все надеются на то, что застройщики продолжат строить», — рассуждает представитель ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Игорь Малиновский.
«Дефицит качественного предложения в высокобюджетном сегменте загородной недвижимости по-прежнему заметен на рынке, ведь в 2022 году на западном направлении Подмосковья появилось всего восемь новых проектов», — добавляет директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
«Развитие будет проходить комфортными для рынка темпами, выход коттеджных поселков в 2023 году прогнозируется на уровне десяти в квартал с тенденцией к увеличению показателя в последующие годы, — прогнозирует управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов. — Однако дефицит качественного предложения остается и сохранится на рынке еще не один год. Конкуренция в этом сегменте идет не с вторичкой ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. — Forbes), а с эконом- и комфорт-классами многоквартирных домов вблизи МКАД. При этом сегодня рынок может удовлетворить не более 10% спроса на ИЖС в этих классах, в то время как в классе элит наблюдается избыток предложения».
Представители элитного загородного рынка на избыток не жалуются, но признают, что предложение в их сегменте действительно подросло. «В 2022 году на рынок вышло достаточно много новых поселков, частично они компенсировали дефицит, но все надеются на то, что застройщики продолжат строить», — рассуждает представитель ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Игорь Малиновский.
«Дефицит качественного предложения в высокобюджетном сегменте загородной недвижимости по-прежнему заметен на рынке, ведь в 2022 году на западном направлении Подмосковья появилось всего восемь новых проектов», — добавляет директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
Неликвид и неформат
Опрошенные эксперты уточняют, что состав предложения все еще оставляет желать лучшего, особенно их смущают две категории: дорогие дома большой площади, которые не пользуются спросом, и участки без подряда, на которые спрос есть, но участники рынка считают данный формат устаревшим.
«Качественное предложение на текущем рынке загородной недвижимости сильно ограничено и представлено несколькими форматами недвижимости, которые ориентированы на узкую целевую аудиторию из-за своих характеристик: дальние дачи, «древние динозавры» и новые небольшие поселки, — рассуждает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. — «Древние динозавры» — это отдельные лоты качественных коттеджных поселков, вышедших в продажу в 2010-х годах, как правило, с очень большими площадями домов и участков, сейчас падающих в цене из-за отсутствия спроса на большие площади». Тенденцию на уменьшение площади домов отмечают все собеседники Forbes.
«Почти 1000 из 25 000 экспонируемых участков позиционируются как участки в организованных поселках, а это около 4%, — сетует управляющий партнер Nordhus Ольга Магилина. — Но в этом подсегменте на этапе продажи участка у застройщика слишком велик соблазн заявить любую внутреннюю инфраструктуру поселка, продавая при этом «чистое поле».
«Одна из проблем таких участков — это нередко отсутствие коммуникаций и призрачные перспективы их строительства, поэтому при таких покупках риск неликвида выше», — предупреждает Репина из «Этажей».
Впрочем, покупатели, в отличие от участников рынка, вполне лояльны к покупке земли под застройку, признают эксперты. «Продолжает набирать обороты тренд на покупку земельного участка и заключение договора подряда на строительство, — говорит Репина. — Основные причины роста спроса в этом сегменте — более доступная ипотека и снизившаяся стоимость основных строительных материалов. Около половины запросов сейчас именно на покупку земельных участков с последующим строительством, причем как с привлечением подрядной организации, так и собственными силами».
«В большей степени будет расти спрос на участки и самостоятельное строительство с привлечением подрядчиков, поскольку рекордный рост цен на жилье привел, с одной стороны, к стремлению сэкономить, то есть самостоятельному проектированию и возведению дома под себя, — рассуждает Кирюхина из «Циан.Аналитики». — Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома — позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку».
Что нужно покупателю?
Спрос на загородную недвижимость пошел по пути наименьшего сопротивления — покупатели ищут или самое дешевое, или самое готовое, говорят собеседники Forbes. «Запросы покупателей можно поделить на две категории: дача для проживания на выходных (участок на 6-12 соток) или дом для постоянного проживания», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Покупают несколько категорий продукта: то, что имеет самую низкую цену входа (самые дешевые лоты), то, что кажется покупателю дешевле аналогов, то есть продукт, который по совокупности своих характеристик кажется покупателю недооцененным, и то, что сопровождается наименьшим риском, — предложения максимальной строительной готовности, быстровозводимые продукты, а также готовые дома с отделкой под ключ», — перечисляет Магилина из Nordhus.
«Мы можем выявить две яркие тенденции. Первая — сейчас потребитель хочет дом меньшей площади, чем полтора-два года назад, — добавляет директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. — Если раньше самой популярной площадью были проекты от 150 до 250 «квадратов», то сейчас в топе — крайне эргономичные пространства площадью около 100 кв. м. Вторая тенденция — это строительство загородных домов с целью последующей сдачи в аренду. Для этих целей люди выбирают компактные или даже мини-дома».
Ценовой хаос
Из-за разношерстности предложения динамика цен на загородном рынке очень сильно зависит от вида предложения, говорят эксперты. «Дома на землях ИЖС с учетом премиальных объектов, доступные для круглогодичного проживания, продаются в среднем за 50 млн рублей при средней площади 300 кв. м, год назад — за 43 млн рублей при площади 298 «квадратов», — делится данными Кирюхина из «Циан.Аналитики». — Дома на землях садоводства в среднем продаются за 11,9 млн рублей при площади 144 кв. м, год назад — за 12,1 млн при средней площади в 147 «квадратов»».
«На первичном рынке рост цен на земельные участки составляет 15-20%, на дома ИЖС — 5-10% с перспективой роста до 20%, так как продавцы и застройщики закладывают риски», — добавляет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«По вторичке всегда идет торг: покупатели рассчитывают на дисконт от 15 до 25%, реально получают от 5 до 10%, — уточняет Лукинов из клуба «Загородный девелопмент». — В хороших поселках и при разумной цене объекта собственники в качестве комплимента могут дать 1-3% покупателю за быстрый выход на сделку».
От текущего сезона большинство экспертов ожидают постепенного восстановления спроса и роста всех показателей. «По итогам этого года мы ожидаем увеличения спроса на малоэтажную застройку, а также увеличения числа предложений как ИЖС, так и блокированной застройки», — прогнозирует Коган из ФСК Family. «Я ожидаю, что этот сезон будет горячим и загородка будет продаваться», — добавляет оптимизма Репина из «Этажей».
«Если будет все так же, без «черных лебедей», при корректировке ипотечных программ можно будет ожидать роста спроса не менее чем на 30-40% на сегменты бизнес и комфорт, при плавном снижении спроса на элит и эконом — примерно на 10-15%», — полагает Лукинов.
«Есть у всех у нас такая очень соблазнительная формулировка — «при отсутствии новых макроэкономических шоков», но в этом году, пожалуй, пользоваться ею уже не обязательно, так как вероятность влияния хотя бы одного нового негативного внешнего фактора в течение ближайших двух кварталов практически гарантирована, — добавляет реализма Магилина из Nordhus. — Поэтому основное ожидание от сезона-2023 — надежда на то, что локальные всплески потребительской активности затормозят дальнейшее сжатие рынка. Ни о каком росте до уровня начала 2022 года речи пока идти не может».
Статья Forbes
«Если будет все так же, без «черных лебедей», при корректировке ипотечных программ можно будет ожидать роста спроса не менее чем на 30-40% на сегменты бизнес и комфорт, при плавном снижении спроса на элит и эконом — примерно на 10-15%», — полагает Лукинов.
«Есть у всех у нас такая очень соблазнительная формулировка — «при отсутствии новых макроэкономических шоков», но в этом году, пожалуй, пользоваться ею уже не обязательно, так как вероятность влияния хотя бы одного нового негативного внешнего фактора в течение ближайших двух кварталов практически гарантирована, — добавляет реализма Магилина из Nordhus. — Поэтому основное ожидание от сезона-2023 — надежда на то, что локальные всплески потребительской активности затормозят дальнейшее сжатие рынка. Ни о каком росте до уровня начала 2022 года речи пока идти не может».
Статья Forbes