Компания Central Properties управляет 850 000 кв. м коммерческой недвижимости. Ее основатели Денис Степанов и Сергей Егоров — особые рантье, они готовы делиться арендным доходом с частными инвесторами
Первая очередь бизнес-центра «Павловский» была запущена в Замоскворечье в 2003 году. Когда-то на его месте находился гранатный цех завода Михельсона, известный тем, что у его проходной в августе 1918 года эсерка Фанни Каплан совершила несколько выстрелов во Владимира Ленина. Памятный гранитный камень на месте покушения и статуя вождя мирового пролетариата стоят в сквере напротив «Павловского». Из этого сквера в начале 2000-х девелоперы Денис Степанов и Сергей Егоров могли видеть полуразрушенное административное здание производителя кухонных плит «ЗВИ», которое им еще только предстояло превратить в современный бизнес-центр.
Первая очередь бизнес-центра «Павловский» была запущена в Замоскворечье в 2003 году. Когда-то на его месте находился гранатный цех завода Михельсона, известный тем, что у его проходной в августе 1918 года эсерка Фанни Каплан совершила несколько выстрелов во Владимира Ленина. Памятный гранитный камень на месте покушения и статуя вождя мирового пролетариата стоят в сквере напротив «Павловского». Из этого сквера в начале 2000-х девелоперы Денис Степанов и Сергей Егоров могли видеть полуразрушенное административное здание производителя кухонных плит «ЗВИ», которое им еще только предстояло превратить в современный бизнес-центр.
Начав с небольшого реконструированного офиса площадью 9000 кв. м (вторая очередь «Павловского» на 19 000 кв. м была введена в эксплуатацию в 2009-м), Степанов и Егоров за 20 лет превратились в заметных игроков рынка коммерческой недвижимости. «У нас под управлением 850 000 кв. м общей стоимостью 52 млрд рублей — это 1% всех коммерческих площадей в России», — начинает разговор с Forbes Степанов. Компании Central Properties, в которой он президент, а его многолетний партнер Егоров — гендиректор, принадлежат офисы, торговые центры и склады в Москве и регионах. В этом году Central Properties впервые вошла в рейтинг «Короли российской недвижимости» с оценкой арендного дохода в $110 млн. За последние три года партнеры скупили более 625 000 кв. м складов и торговых центров и не намерены останавливаться.
Впрочем, назвать их классическими рантье сложно. Во всех проектах Central Properties у Степанова и Егорова много сторонних инвесторов, в последние годы их становится только больше. Вопросы об истории их бизнеса вызывают у собеседников сдержанную реакцию, зато они с увлечением рассказывают о своей новой компании «Парус Управление активами». Она уже вывела на биржу и продала частным инвесторам доли в трех закрытых паевых инвестиционных фондах, в которые «упакованы» складские комплексы Central Properties, и планирует запустить новые ЗПИФы. Зачем успешным девелоперам делиться прибылью?
Впрочем, назвать их классическими рантье сложно. Во всех проектах Central Properties у Степанова и Егорова много сторонних инвесторов, в последние годы их становится только больше. Вопросы об истории их бизнеса вызывают у собеседников сдержанную реакцию, зато они с увлечением рассказывают о своей новой компании «Парус Управление активами». Она уже вывела на биржу и продала частным инвесторам доли в трех закрытых паевых инвестиционных фондах, в которые «упакованы» складские комплексы Central Properties, и планирует запустить новые ЗПИФы. Зачем успешным девелоперам делиться прибылью?
Море возможностей
Будущие партнеры познакомились в 1997 году. Выпускник Московского станкоинструментального института Денис Степанов, за плечами которого уже была аудиторская компания Arthur Andersen и Альфа-банк, работал заместителем председателя правления банка «Зенит», крупнейший пакет акций которого принадлежал «Татнефти». Еще одним акционером была Балтийская финансово-промышленная группа (БФПГ) — заметный игрок на рынке нефтепродуктов Северо-Западного региона. В Санкт-Петербурге БФПГ активно строила автозаправочные комплексы — этот проект в компании курировал Сергей Егоров. Степанов разглядел перспективного юношу и предложил ему перейти в петербургское отделение «Зенита», где Егоров, по его словам, выступал «проводником идей и мнений между БФПГ и банком».
Вскоре работа наемных менеджеров наскучила обоим, и в 2002 году Степанов и Егоров решили уйти в свободное плавание на бурно развивающийся рынок девелопмента. В одном из интервью Степанов вспоминал, что, будучи топ-менеджером «Зенита», помогал предпринимателям привлекать деньги и запускать крупные проекты, но в какой-то момент это перестало удовлетворять его амбиции.
Свою компанию бывшие банкиры назвали «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость». Степанов говорит, что сам придумал название, а в английской транскрипции оно расшифровывалось как Moscow Office Real Estate. Но столицей бизнес не ограничивался, молодая компания активно бралась за так называемые проекты built-to-suit в городах-миллионниках. «К нам обращался, например, банк, которому нужно было построить отделение в Самаре на условные 2000 кв. м. Мы находили площадку, превращали ее в банковское здание, после продавали банку или сдавали как арендатору», — вспоминает Степанов. Были и именитые клиенты, например, «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость» искала площадки и занималась их отделкой для молодого ресторатора Олега Тинькова.
В 2000-е годы существовала компания со схожим названием — «М.О.Р.Е. — Плаза», зарегистрированная в 2003 году и входившая в десятку крупнейших строителей жилья в Москве. Ее совладельцем и руководителем был строитель с советским стажем Михаил Хесин. Сегодня «М.О.Р.Е. — Плаза» не существует, ее упоминания можно найти преимущественно на форумах недовольных дольщиков.
В 2007 году Хесин рассказывал историю своего бизнеса в интервью Forbes. Еще в конце 1980-х он создал производственно-строительный кооператив «ТЭЦ-25» (ППСК ТЭЦ-25), который строил жилье. Но от этого бренда пришлось отказаться после того, как в 1997 году в одном из многоэтажных домов ППСК ТЭЦ-25 обрушились перекрытия. Новый строительный холдинг получил название «Гражданстройпроект», а в «М.О.Р.Е. — Плаза» он превратился в 2003-м, когда партнером и идейным вдохновителем Хесина сделался Дмитрий Андреенков, в 2004 году ставший первым вице-президентом банка «Зенит».
Степанов и Егоров добавляют к этой истории несколько подробностей. «С Хесиным нас познакомил опорный для нас банк «Зенит». У Михаила Яковлевича были площадки, финансирование он привлекал в «Зените», но организация продаж была выстроена не лучшим образом», — вспоминает Степанов. Хесин мог расплатиться квартирами в построенном доме со строителями, а те продавали их на рынке с большим дисконтом, мешая продажам самого девелопера. «Зенит» настоял на том, чтобы Хесин пообщался с нами как специалистами по девелопменту. В итоге мы взялись разработать новое понимание продукта, выстроить новые системы маркетинга и продаж. Так появилась компания «М.О.Р.Е. — Плаза», которая была нашим совместным проектом», — говорит Степанов.
Степанов и Егоров добавляют к этой истории несколько подробностей. «С Хесиным нас познакомил опорный для нас банк «Зенит». У Михаила Яковлевича были площадки, финансирование он привлекал в «Зените», но организация продаж была выстроена не лучшим образом», — вспоминает Степанов. Хесин мог расплатиться квартирами в построенном доме со строителями, а те продавали их на рынке с большим дисконтом, мешая продажам самого девелопера. «Зенит» настоял на том, чтобы Хесин пообщался с нами как специалистами по девелопменту. В итоге мы взялись разработать новое понимание продукта, выстроить новые системы маркетинга и продаж. Так появилась компания «М.О.Р.Е. — Плаза», которая была нашим совместным проектом», — говорит Степанов.
Партнерство просуществовало пару лет. Уже в первый год Степанову и Егорову удалось выстроить отношения с брокерами недвижимости и увеличить продажи в 10 раз, а затем Хесин выкупил их доли. «После этого, как мне кажется, потенциал, который мы привнесли в компанию, был растрачен, — считает Степанов. — Во всяком случае, превратить «М.О.Р.Е — Плаза» в лидера рынка не получилось. Началось расширение бизнеса, компания вышла в новые регионы, в том числе не самые простые, а затем наступил мировой финансовый кризис». Как и для многих девелоперов, 2008 год оказался для «М.О.Р.Е. — Плаза» роковым. Для Степанова и Егорова он тоже принес непростые испытания.
Атланта и Фили
Интервью Forbes Степанов и Егоров дают в БЦ «Павловский». У них есть офис и в другом бизнес-центре — это «Двинцев» в районе Марьиной Рощи. Гости БЦ «Двинцев» могут лицезреть примечательный экспонат — увесистый ананас из прозрачного граненого стекла, переливающийся всеми цветами радуги в зависимости от освещения. Это подарок американской компании Wells Real Estate, созданной в 1984 году для инвестиций в недвижимость. В южных штатах Америки ананас — символ гостеприимства, и Wells Real Estate со штаб-квартирой в Атланте ввела его в свой логотип. Степанову и Егорову знакомство с американской компанией помогло пройти острую фазу мирового экономического кризиса.
Правда, в начале 2008 года будущее казалось партнерам безоблачным. Они отказались от бренда «М.О.Р.Е. — Московская недвижимость», переименовали компанию в Central Properties и в ближайшие годы намеревались вложить не меньше $3 млрд в 1 млн кв. м коммерческой недвижимости в Москве. Сумма кажется огромной, но в 2007–2008 годах рынок рос фантастическими темпами, и многомиллиардные портфели инвестпроектов никого не удивляли. Central Properties, например, планировала строить офисный квартал «Фили» площадью более 500 000 кв. м вместе с MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко в так называемом Большом Сити. А пока полным ходом шло возведение бизнес-центра «Двинцев» площадью 58 000 кв. м. Этот проект Степанов и Егоров в 2006-м купили, по оценкам, за $93 млн у MR Group, на первых порах выступившей содевелопером. Уже через год партнеры договорились продать одну из трех башен фонду Wells Real Estate Investment Trust (REIT) II.
После банкротства американского инвест-банка Lehman Brothers 15 сентября 2008 года перспективы БЦ «Двинцев» выглядели туманно. Доступ к банковскому финансированию закрылся, IT-интегратор «Техносерв», планировавший взять в аренду почти половину площадей, потребовал расторжения договора. «Это была жуткая жизненная ситуация, — вспоминает Егоров. — Ты оказываешься с пустой бетонной коробкой, в которой гуляет ветер, рабочие уходят с объекта, фасады лежат непонятно где». И партнеры отправились в Атланту. Договоренности с Wells REIT II предполагали, что фонд купит свою часть бизнес-центра, когда тот будет достроен, но Central Properties финансирование требовалось как можно скорее. Американские партнеры не подвели. «Для нас это был большой жизненный урок, — признает Степанов. — Основатель Wells Real Estate Лео Велс согласился приобрести долю в «Двинцеве» раньше обозначенного срока. Мы спросили, что от нас потребуют взамен. На что нам абсолютно спокойно ответили: вы наши партнеры, вы оказались в сложной ситуации, мы вам помогаем, но, как уважающие себя люди, ничего не можем требовать. Это тронуло до глубины души. И в итоге «Двинцев» был сдан практически в срок с месячной задержкой».
«Двинцев» оказался единственной инвестицией Wells Real Estate не только в России, но и вообще за пределами США, и в 2013 году Central Properties выкупил башню обратно. Как вспоминают Степанов и Егоров, в процессе строительства Wells REIT II вложил порядка $50 млн, а продал свою долю за $70 млн. Этим бизнес-центром сотрудничество не ограничилось. Central Properties вместе с Wells Real Estate инвестировали в два американских бизнес-центра, в Сан-Диего и Хьюстоне. Но свое отношение к российской офисной недвижимости после кризиса Степанов и Егоров пересмот рели. Например, не состоялся полумиллионный проект в Большом Сити. «Это должен был быть великолепный офисный квартал, проектированием занимался архитектор Сергей Чобан, мы начали готовить проектную документацию, — вспоминает Егоров. — Но после кризиса 2008 года, отголоски которого чувствовались вплоть до 2012-го, стало понятно, что большой офисный комплекс в этом месте просто не нужен». В итоге в Филях появился комплекс бизнес-апартаментов ONLY общей площадью 80 300 кв. м, который Central Properties сдала в 2018 году.
В 2016-м цены в ЖК ONLY составляли порядка 200 000 рублей за метр, вспоминает представитель ассоциации AREA Майя Павлова: «За эти деньги покупатель получал полностью готовый к проживанию объект с отделкой, установленной кухней, оборудованными санузлами и даже с кондиционерами, и все это в крайне перспективной локации в пяти минутах от набережной Москвы-реки. Можно было приобрести готовую студию примерно за 6 000 000 рублей в комплексе бизнес-класса. Подобной альтернативы в этом классе даже тогда практически не было! Сейчас эти цены вообще кажутся сказкой, и, естественно, все покупатели, зашедшие в проект тогда, очень довольны».
Central Properties интересовалась и другими жилыми проектами. В 2018 году СМИ называли компанию претендентом на покупку у Coalco миллиардера Василия Анисимова проекта застройки участка 160 000 кв. м на месте трубного завода «Филит». Год спустя стало известно об интересе Central Properties к проекту апартаментов у метро «ВДНХ», который планировалось построить совместно с ГВСУ «Центр», где Борис Ротенберг — миноритарный акционер. Уже в 2020-м застройщиков ждало ралли и рост цен на рынке жилой недвижимости из-за льготной ипотеки, которую правительство запустило в ответ на коронавирусный кризис. Но ONLY остался единственным жилым проектом в портфеле Central Properties. «На рынке была очень жесткая конкуренция, было тяжело покупать площадки. Мы вели переговоры, обсуждали партнерства. После ONLY мы понимали, что следующий проект должен быть на уровень выше с бескомпромиссной идеей и качеством и на уникальной площадке. Но, к сожалению, звезды не сложились», — объясняет Степанов.
Впрочем, не похоже, что Степанов и Егоров огорчены. Взвинтив маржу строителей жилья, 2020 год открыл новые возможности и для Central Properties.
Впрочем, не похоже, что Степанов и Егоров огорчены. Взвинтив маржу строителей жилья, 2020 год открыл новые возможности и для Central Properties.
Складское размещение
К 29 марта 2020 года число заболевших COVID-19 в Москве приблизилось к 1000, и мэр Сергей Собянин объявил о запуске системы пропусков для выхода на улицу. Жизнь в торговых центрах и офисах замерла, но совладельцам Central Properties было чем заняться: вместе с руководителями Knight Frank (сейчас NF Group) Кириллом Стародубцевым и Алексеем Новиковым они обсуждали очертания будущего совместного бизнеса на стыке финансов и недвижимости.
В разговоре с Forbes Новиков вспоминает, что первый опыт работы с командой Central Properties у него был еще в 2017 году, когда он был управляющим директором «Сбербанк Управление активами», инвестподразделения Сбербанка. Банк планировал приобрести торговый центр «Карнавал» в Чехове, выставленный на торги Альфа-банком. И Новиков попросил Егорова, с которым познакомился на курсах Executive MBA в школе управления «Сколково», провести коммерческий аудит объекта.
Опыт оказался удачным, а вскоре появилась возможность построить полноценное партнерство. Еще в 2016-м Новиков запустил ЗПИФ «Сбербанк — Арендный бизнес», его деньги планировалось направить на покупку у компании PNK двух складских комплексов под Новосибирском. Результат превзошел ожидания: в ходе двух эмиссий фонд привлек 5 млрд рублей и купил у PNK склады не только в Сибири, но и в Санкт-Петербурге и Подмосковье. В 2019 году Новиков перешел в Knight Frank, но продолжал следить за складским рынком. «Я продолжал видеть интересные возможности, — вспоминает он. — Покупателей были считаные единицы, ключевая ставка на рекордно низком уровне, при этом достаточно много интересных активов. Также мы видели большой интерес со стороны клиентов — частных инвесторов, которые хотели инвестировать именно через паевые фонды». Этими наблюдениями Новиков поделился с Егоровым, встретившись с ним однажды за обедом. В Central Properties уже не первый год думали о создании ЗПИФов недвижимости.
Для России паевые фонды недвижимости не новый инструмент. Но долгое время, чтобы купить паи, инвесторам приходилось обращаться в управляющую компанию или банк-агент. «Это был не самый удобный инструмент для частных инвесторов, пока ЦБ и Мосбиржа не допустили фонды к листингу и организованным торгам. Без биржи эта конструкция была неудобная и не летала», — говорит Степанов.
Первые размещения ЗПИФов недвижимости на Мосбирже начались в конце 2020 года. Перед этим, в конце июня, Степанов, Егоров и их новые партнеры из Knight Frank зарегистрировали компанию «Парус Управление активами» для создания фондов недвижимости и управления ими. И первые, конечно же, были на складском рынке. В октябре 2020-го Central Properties приобрела у онлайн-ретейлера Ozon логистический центр в Твери, от которого тот избавлялся в преддверии IPO. В декабре портфель пополнил купленный у «Сбера» склад в Новой Москве, ранее принадлежавший обанкротившейся «Центр обуви». Весна 2021-го — еще одна сделка: Central Properties купила у европейской Sirin Development комплекс Nordway в Шушарах под Петербургом.
Новиков признает, что сделки удалось совершить на выгодных условиях. Пандемия, запустившая бурный рост электронной коммерции, стала золотым временем для складского рынка. В 2019–2021 годах объем сделок вырос более чем в два раза, до 2,7 млн кв. м. Средняя арендная ставка в Московском регионе в 2022 году составляла 5500 рублей за кв. м против 3900 рублей в 2019-м. «Мы разглядели нишу, в которую на тот момент еще не пришли большие деньги, — говорит Новиков. — Банки уже тогда понимали, что склады — это хорошая история, и готовы были предоставлять хорошие условия кредитования. А у коллег из Central Properties была и есть безупречная репутация в банковской среде. До этого они не работали со складской недвижимостью, но, как умные и профессиональные люди, пошли в этот рынок и полюбили его».
Для России паевые фонды недвижимости не новый инструмент. Но долгое время, чтобы купить паи, инвесторам приходилось обращаться в управляющую компанию или банк-агент. «Это был не самый удобный инструмент для частных инвесторов, пока ЦБ и Мосбиржа не допустили фонды к листингу и организованным торгам. Без биржи эта конструкция была неудобная и не летала», — говорит Степанов.
Первые размещения ЗПИФов недвижимости на Мосбирже начались в конце 2020 года. Перед этим, в конце июня, Степанов, Егоров и их новые партнеры из Knight Frank зарегистрировали компанию «Парус Управление активами» для создания фондов недвижимости и управления ими. И первые, конечно же, были на складском рынке. В октябре 2020-го Central Properties приобрела у онлайн-ретейлера Ozon логистический центр в Твери, от которого тот избавлялся в преддверии IPO. В декабре портфель пополнил купленный у «Сбера» склад в Новой Москве, ранее принадлежавший обанкротившейся «Центр обуви». Весна 2021-го — еще одна сделка: Central Properties купила у европейской Sirin Development комплекс Nordway в Шушарах под Петербургом.
Новиков признает, что сделки удалось совершить на выгодных условиях. Пандемия, запустившая бурный рост электронной коммерции, стала золотым временем для складского рынка. В 2019–2021 годах объем сделок вырос более чем в два раза, до 2,7 млн кв. м. Средняя арендная ставка в Московском регионе в 2022 году составляла 5500 рублей за кв. м против 3900 рублей в 2019-м. «Мы разглядели нишу, в которую на тот момент еще не пришли большие деньги, — говорит Новиков. — Банки уже тогда понимали, что склады — это хорошая история, и готовы были предоставлять хорошие условия кредитования. А у коллег из Central Properties была и есть безупречная репутация в банковской среде. До этого они не работали со складской недвижимостью, но, как умные и профессиональные люди, пошли в этот рынок и полюбили его».
После серии крупных сделок партнеры взяли паузу. «Рынок стабилизировался, все бросились покупать склады, — вспоминает Новиков. — У нас было много дискуссий в рамках инвесткомитета «Паруса» в 2021 году, но мы смотрели на рынок рационально и понимали, что главное — вовремя остановиться и не переплачивать».
Все три склада общей площадью 228 000 кв. м «упакованы» в ЗПИФы под управлением «Паруса», с прошлого года паи каждого фонда можно купить на бирже. Их общая стоимость — 9,6 млрд рублей. У компании более 1400 частных инвесторов. «Склады — очень комфортные объекты для инвестиционных фондов, поскольку арендный доход обеспечен стабильными длинными договорами, — рассуждает Новиков. — Здесь нет вкусовщины, выбрав склад, компания сидит там пять, семь, а то и 10 лет. Это не самый высокодоходный тип недвижимости, но для рыночных инвесторов, которым важна сохранность капитала, — отличная история». С Ozon договор до 2030 года, купленный у «Сбера» склад занимает его же дочерняя структура «Сберлогистика».
Как работает финансовый инструмент? Пример можно найти в документах фонда «ПАРУС-ОЗН», активом которого выступает склад Ozon. Его стоимость оценивается в 2,48 млрд рублей. Каждый месяц на счета пайщиков поступает их доля в арендном доходе. В 2022-м выплаты составили 258 млн рублей, к 2030-му вырастут до 353 млн рублей. Пайщикам 2021–2022 годов они обеспечат среднюю доходность 13,3%. Еще 9,5%, прогнозируют в «Парусе», добавит рост стоимости актива. Летом 2021-го оборот торгов паями ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» составлял 1 млн рублей в день, делится Степанов: «Сейчас дневной объем торгов по всем трем фондам приближается к 15 млн рублей». «Мне лично нравится, когда появляются альтернативные инструменты вложений, еще приятнее, что это недвижимость, — говорит руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев. — Если говорить о сложностях, опасение вызывает стратегия фонда, а именно доходность за счет роста арендных ставок, а также роста рынка. Рост ставок — это контрактные условия, здесь все понятно. Рост рынка для меня менее очевиден в ближайшие несколько лет».
Все три склада общей площадью 228 000 кв. м «упакованы» в ЗПИФы под управлением «Паруса», с прошлого года паи каждого фонда можно купить на бирже. Их общая стоимость — 9,6 млрд рублей. У компании более 1400 частных инвесторов. «Склады — очень комфортные объекты для инвестиционных фондов, поскольку арендный доход обеспечен стабильными длинными договорами, — рассуждает Новиков. — Здесь нет вкусовщины, выбрав склад, компания сидит там пять, семь, а то и 10 лет. Это не самый высокодоходный тип недвижимости, но для рыночных инвесторов, которым важна сохранность капитала, — отличная история». С Ozon договор до 2030 года, купленный у «Сбера» склад занимает его же дочерняя структура «Сберлогистика».
Как работает финансовый инструмент? Пример можно найти в документах фонда «ПАРУС-ОЗН», активом которого выступает склад Ozon. Его стоимость оценивается в 2,48 млрд рублей. Каждый месяц на счета пайщиков поступает их доля в арендном доходе. В 2022-м выплаты составили 258 млн рублей, к 2030-му вырастут до 353 млн рублей. Пайщикам 2021–2022 годов они обеспечат среднюю доходность 13,3%. Еще 9,5%, прогнозируют в «Парусе», добавит рост стоимости актива. Летом 2021-го оборот торгов паями ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» составлял 1 млн рублей в день, делится Степанов: «Сейчас дневной объем торгов по всем трем фондам приближается к 15 млн рублей». «Мне лично нравится, когда появляются альтернативные инструменты вложений, еще приятнее, что это недвижимость, — говорит руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев. — Если говорить о сложностях, опасение вызывает стратегия фонда, а именно доходность за счет роста арендных ставок, а также роста рынка. Рост ставок — это контрактные условия, здесь все понятно. Рост рынка для меня менее очевиден в ближайшие несколько лет».
Щедрые рантье
Как выстроено владение многочисленной недвижимостью в Central Properties? Степанову принадлежит 67%, Егорову — 33% в ООО «Сентрал пропертиз», которое выступает управляющей компанией в структурах, владеющих отдельными активами. Но на следующем уровне этой корпоративной пирамиды (в компаниях — собственниках активов) у Степанова и Егорова появляются партнеры, многие из них так или иначе связаны с банком «Зенит», «Татнефтью» и даже структурами Республики Татарстан. Это, к примеру, одноклассник Степанова, бывший владелец английского футбольного клуба «Борнмут» Максим Демин, когда-то работавший в «Татнефти». Или Игорь Аванесян, входивший в совет директоров «Зенита», и экс-глава «Татнефти» Шафагат Тахаутдинов. «Мы гордимся тем, что со временем какие-то рабочие отношения превращались в дружеские, и наоборот, дружба открывала возможности для бизнеса, — отвечает Степанов на вопрос о партнерах. — И мы только прибавляем в друзьях и инвесторах. У нас есть крупные инвесторы, которые с нами уже 20 лет, а есть те, кто, возможно, в данную секунду приобретает на бирже паи наших фондов».
Основатели Central Properties намерены со временем запустить ЗПИФы на всю недвижимость под своим управлением. С каждой новой эмиссией доля приходящегося на них дохода сокращается. Например, в документах «ПАРУС-ОЗН» говорится, что в 2021 году доля пайщиков в капитале фонда составляла 59%, в 2022-м — уже 74%. Степанов говорит, что «Парус» зарабатывает и за счет комиссий, забирая 10% с каждой выплаты арендного дохода. Неплохо, но не сравнить с $110 млн, которые в 2022 году принесла вся недвижимость Central Properties. Зато привлеченные с рынка деньги позволяют снижать кредитное плечо — свои покупки Central Properties финансирует в том числе за счет банковских кредитов, например в «Сбере» и Райффайзенбанке. С 2023 года фонды «Паруса» реализуют стратегию level up, по которой соотношение банковского долга и собственного капитала должно прийти к уровню 50/50. Но самое главное, деньги от эмиссий паев — капитал для будущих покупок.
«Мы намерены агрессивно расти, — признает Егоров. — Мы верим в рынок и верим в возможность привлечения денег через платформу «Парус». Степанов говорит, что в планах Central Properties увеличить объем активов под управлением до нескольких миллионов квадратных метров: «Нам нужен большой объем капитала. Где его найти? Мы знаем цифру: более 30 трлн рублей люди держат на частных депозитах. Мы идем друг другу навстречу. Они ищут, где можно сохранить капитал и зарабатывать не 7–8%, как на депозитах, а 12–13% и больше, как в недвижимости. А мы ищем этих людей».
Выдержав паузу после покупки склада Nordway, Central Properties вновь смогла воспользоваться моментом. Во второй половине 2022 года партнеры участвовали в распродаже активов уходящих из России иностранцев и купили торговый центр «Ярмарка» в Астрахани у чешской PPF Group и ТЦ «Торговый квартал» в Набережных Челнах у венгерской Granit Polus Group. Компания приобрела два логистических центра в Подмосковье у французской FM Logistic. «У Central Properties довольно разноплановый портфель, — рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — По торговой недвижимости есть некоторые опасения. Однако по «Ярмарке» и «Торговому кварталу» сделки прошли недавно, во времена, когда покупать торговые центры никто не стремился, что может свидетельствовать о том, что «Парус» изъял с рынка лучшие проекты по лучшим ценам».
Степанов и Егоров не идут по пути классических рантье, забирающих весь доход от своей недвижимости. Привлекает ли их все еще девелопмент? «Смотрите: я был банковским работником, ходил в галстуке и радовался жизни, — пускается в воспоминания Егоров. — Потом у меня был достаточно долгий период, когда мы запускали «Павловский», «Двинцев», «Весну» и я ходил по стройкам в каске и сапогах. На текущий момент мне кажется, что коммерческой недвижимости много. Стоит ли строить новые офисы и торговые центры? Мне кажется, нет».
«Мы намерены агрессивно расти, — признает Егоров. — Мы верим в рынок и верим в возможность привлечения денег через платформу «Парус». Степанов говорит, что в планах Central Properties увеличить объем активов под управлением до нескольких миллионов квадратных метров: «Нам нужен большой объем капитала. Где его найти? Мы знаем цифру: более 30 трлн рублей люди держат на частных депозитах. Мы идем друг другу навстречу. Они ищут, где можно сохранить капитал и зарабатывать не 7–8%, как на депозитах, а 12–13% и больше, как в недвижимости. А мы ищем этих людей».
Выдержав паузу после покупки склада Nordway, Central Properties вновь смогла воспользоваться моментом. Во второй половине 2022 года партнеры участвовали в распродаже активов уходящих из России иностранцев и купили торговый центр «Ярмарка» в Астрахани у чешской PPF Group и ТЦ «Торговый квартал» в Набережных Челнах у венгерской Granit Polus Group. Компания приобрела два логистических центра в Подмосковье у французской FM Logistic. «У Central Properties довольно разноплановый портфель, — рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — По торговой недвижимости есть некоторые опасения. Однако по «Ярмарке» и «Торговому кварталу» сделки прошли недавно, во времена, когда покупать торговые центры никто не стремился, что может свидетельствовать о том, что «Парус» изъял с рынка лучшие проекты по лучшим ценам».
Степанов и Егоров не идут по пути классических рантье, забирающих весь доход от своей недвижимости. Привлекает ли их все еще девелопмент? «Смотрите: я был банковским работником, ходил в галстуке и радовался жизни, — пускается в воспоминания Егоров. — Потом у меня был достаточно долгий период, когда мы запускали «Павловский», «Двинцев», «Весну» и я ходил по стройкам в каске и сапогах. На текущий момент мне кажется, что коммерческой недвижимости много. Стоит ли строить новые офисы и торговые центры? Мне кажется, нет».
«Сергей и его команда занимаются тем, что можно охарактеризовать как cherry picking, — добавляет Степанов. — Они собирают с рынка лучшие объекты, чтобы потом преобразовать их на платформе «Парус». Девелоперский проект в логистике длится год-полтора, в случае офисов — два-три года, в торговле — до пяти лет. А мы сейчас слишком заняты своей основной идеей — изменить рынок частных инвестиций в недвижимость». По словам Степанова, сейчас на бирже обращаются паи только 10 рентных фондов, а во все российские ЗПИФы недвижимости «упаковано» активов на 300 млрд рублей. В ближайшие годы, уверен он, эта цифра достигнет 2 трлн рублей.
Статья Forbes
Статья Forbes
