Отношение девелоперов к коммерческим помещениям в ЖК сильно изменилось за последние годы, рассказали Forbes участники рынка. По их словам, раньше включение в проект нежилых помещений воспринималось как обременение, просто требования городских властей, поэтому подход к проектированию стрит-ретейла был формальный, о формировании пула арендаторов никто особо не задумывался. Под влиянием пандемии покупатели и будущие жильцы стали уделять больше внимания инфраструктуре ЖК, а застройщики — проектированию коммерческой недвижимости и ее реализации. Некоторые даже примеряют на себя роль раньте, оставляя часть помещений в собственности и сдавая их самостоятельно. Как это происходит и что дает, разбирался Forbes.
От обременения до актива
«Изначально коммерция воспринималась как некое обременение и правильного подхода к планированию коммерческой структуры ЖК не существовало — квартиры пользовались высоким спросом, — рассказывает управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. — Со временем коммерческие помещения стали отдельным продуктом в уникальном торговом предложении застройщика и обоснованием цены квадратного метра». В том же ключе высказались большинство собеседников Forbes: сперва стрит-ретейл строили «из-под палки», но затем увидели интерес со стороны покупателей, которые оценили наличие внутренней инфраструктуры, а потом и со стороны инвесторов, поэтому теперь нежилые помещения — это важный полноценный продукт в составе ЖК.
«Коммерческие помещения в жилых домах составляют 5-7% от общего числа помещений в здании и располагаются на первых этажах. Некоторые девелоперы строят по два этажа коммерческих помещений, тогда их доля может доходить до 10% от общего числа помещений в здании», — подсчитала вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Доля коммерции колеблется от 2% до 20%, очень редко до 30%. В среднем по Москве сейчас показатель в новых проектах — 5-7%. Но, например, в ЖК «Зиларт» проектом предусмотрено 29% коммерции, хотя на текущий момент по введенным корпусам эта доля составляет около 18%», — добавляет заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG Татьяна Ващенко.
«Наименьший объем встречается чаще всего в элит-проектах — до 5%. Позиционирование в данном случае иное: такие проекты имеют статус клубного дома, поэтому для выбора арендаторов нужен разумный компромисс и небольшой объем коммерческих помещений», — уточняет директор направления стрит-ретейла Knight Frank Russia Ирина Козина.
«Выручка девелопера от ликвидного ретейла (то есть продажи коммерческих площадей. — Forbes) вполне может достигать и 30−35% от общего объема [выручки от реализации всех помещений в жилом комплексе]», — подчеркивает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова
Сложности нарезки
Трансформация отношения застройщиков к объектам стрит-ретейла становится заметной, если сравнить коммерческие помещения в относительно старых и недавно построенных ЖК, говорят опрошенные эксперты. По их словам, из-за формального подхода к проектированию некоторые девелоперы создавали малоликвидный продукт и попросту теряли возможные прибыли. Сейчас отношение изменилось, сдать или продать объект стрит-ретейла в новом ЖК можно значительно быстрее и дороже, поскольку такие помещения востребованы.
«Эта тема относительно новая, ведь долгое время считалось допустимым ограничиваться в проектах комплексной жилой застройки только социальной инфраструктурой первой необходимости и коммерческой в формате просто помещений», — объясняет управляющий директор группы «Самолет» Андрей Перегудов.
«Застройщикам почему-то часто кажется, что чем больше площадь помещения, тем лучше, а это совсем не учитывает реалии спроса, — сетует генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — Наиболее востребованные метражи — это 50-100 кв. м, а вот помещения меньшей или большей площади при их избытке уже труднее сдаются. Например, в ЖК «Level Амурская» было спроектировано слишком много помещений площадью более 150 и до 300 кв. м, которые было очень сложно сдать, приходилось делить или сдавать по более низким ставкам». «Разноплановые решения действительно являются наиболее правильными», — соглашается руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова.
В Level Group отказались прокомментировать подход к «нарезке» коммерческих помещений.
Ряд застройщиков уже осознали необходимость более внимательного подхода к проектированию коммерческих помещений, они заранее готовят их под профиль будущего арендатора, а иногда даже под конкретного заказчика, говорят опрошенные участники рынка.
«Застройщики, анализируя пул арендаторов, стараются нарезать площади так, чтобы они подходили и под небольшие кафе, и под операторов услуг, в том числе самых маленьких типа выдачи заказов, и под пару супермаркетов — причем один маленький, а один большой. Желательно, чтоб один из супермаркетов был круглосуточный — это уже норма микрорайонов в Москве», — добавляет коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
«Уже на стадии проектирования нового района мы закладываем в проект продуктовую концепцию объектов стрит-ретейла, формируем пул объектов с учетом плотности населения, внутрирайонной логистики, концепции благоустройства, расположения социальных объектов и так далее», — говорит руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.
«Нарезка» коммерческих площадей почти всегда предполагает наличие лотов от 6 кв. м, например, под кофе-пойнт, до 300 квадратов под якорного арендатора — обычно это супермаркет, — объясняет директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур. — Наиболее успешные проекты обладают следующими характеристиками: максимум помещений имеют возможность объединения или дробления, высота потолков начинается от четырех метров, установлены панорамные окна. Застройщик также обязательно должен предусмотреть зону разгрузки/погрузки в непосредственной близости от коммерческого помещения или в подземном паркинге».
Таким образом застройщики контролируют состав арендаторов коммерческой недвижимости в своих ЖК, анализируя их потребности и подгоняя помещения под существующий спрос.
Контроль конвертируется в деньги
Застройщики постепенно уподобляются управляющим компаниям торговых центров, по сути формируя настоящий tenant mix в своих коммерческих площадях. По словам опрошенных экспертов, это позволяет получать и дополнительный доход. Для его получения девелоперы сами заключают договор с будущим арендатором, а в дальнейшем продают помещение уже в статусе ГАБ (готового арендного бизнеса), стоимость которого в разы выше, говорят собеседники Forbes.
«Подписывая договоры аренды, собственник помещения увеличивает стоимость своего актива, ведь ГАБ оценивается выше по сравнению с этим же вакантным помещением», — констатирует генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческими объектам ГК «Гранель») Марат Мирхайдаров.
«У нас есть несколько постоянных арендаторов, которые перемещаются с нами из ЖК в ЖК, тогда мы делаем помещение под них и продаем как готовый бизнес ближе к вводу дома», — рассказывает Гуторов из «Страна Девелопмент».
«Арендный бизнес лучше покупают», — соглашается Белых из DNA Realty. Однако, по его словам, есть риск, что арендный доход будет меньше ожидаемого. «Девелопер может выбрать такой путь: сначала достроить объекты, что повысит их стоимость, потом найти арендаторов. Если он сможет создать гармоничный микс, то сможет продать все оптом — по сути, готовый арендный бизнес», — добавляет президент AREA Николай Винидиктов.
Есть и другой подход, позволяющий консолидировать весь стрит-ретейл в проекте в одних руках, — это продать его на стадии строительства портфельному инвестору, говорят опрошенные эксперты. Правда, уточняют они, такое пока происходит не часто.
«Бывает, что топ-менеджмент или миноритарные акционеры застройщиков выкупают коммерческие помещения в проекте целиком», — говорит директор департамента продаж коммерческой недвижимости OF.RU (член ассоциации консультантов в области коммерческой недвижимости КОКОН) Александр Мартынов.
«Скорее инвесторами в такие площади являются хайнеты (состоятельные люди. — Forbes). Буквально вчера один из таких покупателей, который раньше инвестировал в другие индустрии, говорил, что последние события заставили его посмотреть на этот сегмент более внимательно и он собирается выкупать коммерческие площади как раз в структуре ЖК», — добавляет руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.
«Такие покупатели не становятся рантье, а просто сдают в аренду и продают эти помещения как арендный бизнес примерно вдвое дороже, — уточняет консультант, специализирующийся на оптовых сделках. — За счет большого объема покупки они получают большую скидку от застройщика, а при продаже в розницу, да еще и с арендаторами могут выставить рыночные цены или даже чуть выше. Они никуда не спешат, и покупателя можно спокойно ждать, получая доход от помещений как рантье».
Сделай это сам
Некоторые девелоперы решили оставлять коммерческую недвижимость в собственности и управлять ею самостоятельно. Участники рынка говорят, что таких компаний пока мало.
«Главстрой» — одна из немногих компаний, оставляющих более 90% коммерческих площадей в собственности. Но сейчас ситуация на рынке меняется, новые проекты наших партнеров, таких как Level Group и «Самолет», уже планируются с учетом того, что застройщик понимает важность формирования концепции своими силами для обеспечения высокого уровня конкурентоспособности», — говорит партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. «Главстрой» создал собственную систему управления коммерческой недвижимостью в московских проектах. Данная концепция подразумевает сдачу в аренду коммерческих помещений, применяется уже более двух лет и будет использоваться во всех новых проектах компании», — говорит директор по коммерческой недвижимости «Главстрой» Мария Дворецкая.
«В наших закрытых паевых фондах, которые сейчас регистрируются, и в управлении группы «Самолет» планируется оставлять от 5% до 10% торговых помещений стрит-ретейла», — отмечает Перегудов из «Самолета».
Еще несколько девелоперов рассказали Forbes, что самостоятельно управляют коммерческой недвижимостью в своих проектах. «В управлении ГК «Основа» находится IT-технопарк «Физтехпарк» и рынок в Сергиевом Посаде площадью около 13 000 кв. м. Кроме того, есть порядка 37 000 кв. м стилобатов и коммерческих помещений на первых этажах в жилых комплексах. В каждом строящемся жилом комплексе столичного региона на первых этажах есть нежилые помещения коммерческого назначения», — перечисляет акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
«Порядка 80% помещений мы реализуем, а остальные 20% оставляем в управлении, чтобы быстро, буквально с первых домов, обеспечить новый район базовым пулом операторов», — говорит Моисеева из «А101».
«В управлении нашей компании почти 150 000 кв. м коммерческой недвижимости в Московском регионе. На объекты стрит-ретейла приходится более 60 000 кв. м площадей», — отчитывается Мирхайдаров из «Аструм Недвижимость». На вопросы о том, какой арендный доход генерирует этот массив недвижимости, в «Аструм» не ответили.
Не мейнстрим
Большинство девелоперов все еще предпочитают продавать коммерческие помещения в своих проектах, а те, кто занимается управлением самостоятельно, вряд ли получают от этого прибыль, считают опрошенные эксперты.
«Сам бизнес застройщика не заточен на то, чтобы владеть коммерческой недвижимостью и получать от нее длительное время арендный доход, который сравнивается со стоимостью продажи только через 10-15 лет», — полагает Белых из DNA Realty.
«Большинство девелоперов предпочитают продавать, а не оставлять в собственности помещения. Тенденция самостоятельно управлять и сдавать в аренду помещения появилась не так давно», — добавляет Ващенко из RRG.
«Никто на этом еще не зарабатывает, просто посмотрите на срок окупаемости. Если все, кто сейчас сдает самостоятельно, оставят свою коммерцию в собственности, то окупится она лет через семь самое раннее. Скорее всего, продадут как ГАБы», — объясняет топ-менеджер компании-застройщика.
«К этому застройщиков будет подталкивать и высокий покупательский спрос на стрит-ретейл и ГАБы, — полагает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — За июль и август количество заявок со стороны инвесторов, заинтересованных в покупке помещений в формате стрит-ретейла в новых жилых комплексах, выросло на 32% по отношению к показателям второго квартала 2022 года».
Из опрошенных участников рынка только Мирхайдаров из «Аструм Недвижимость» сказал о возможности получения дохода от стратегии самостоятельного управления.
«Бизнес по управлению построенными объектами с точки зрения экономики уступает девелоперскому, однако приносит стабильный доход. В кризисных ситуациях это финансовая подушка безопасности, которая диверсифицирует риски и дает дополнительную прочность компании», — заявил он.
Ссылка на статью
