В первом квартале 2022 года в элитном сегменте в Москве не вышло в продажу ни одного нового проекта. При этом объем предложения вариантов в новостройках сократился до минимального уровня с начала 2019 года — всего 583 лота общей площадью около 98 тыс. м², подсчитали в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet. За год предложение сократилось на треть, а за квартал — на 23%. То есть тренд на сокращение доступных вариантов обострился именно в последнее время.
Новостроек стало меньше, новых проектов нет
По словам директора по маркетингу группы компаний (ГК) Insigma Александра Есипенко, спрос на элитные новостройки снизился на треть по сравнению с прошлым кварталом прошлого года. «Связано это, прежде всего, с тем, что многие покупатели в условиях экономической неопределенности заняли выжидательную позицию, временно отложив сделку», — поясняет эксперт.
Активно, по словам Александра Есипенко, в последнее время заключали сделки покупатели с накоплениями в российских рублях, взявшие кредиты по ранее одобренной и зафиксированной банком ставке — ниже, чем сейчас. Но в то же время, как говорит эксперт, не смущает приобретающих элитное жилье и высокая ипотечная ставка 20%. «Они хорошо понимают, что годовая инфляция будет намного выше, и при этом уверены в досрочном погашении кредита, причем в короткие сроки», — поясняет спикер.
Член правления AREA (компания Savills) Дмитрий Халин говорит, что первые два месяца этого года были достаточно активными и по количеству сделок в элитном сегменте результаты были на уровне успешного 2021 года, но по марту сокращение спроса было примерно на 60% по сравнению с мартом прошлого года. Во многом именно из-за этого месяца общие результаты квартала оказались слабее аналогичных периодов двух прошлых лет, отмечает эксперт.
Добавляют негатива картине на первичном рынке задержки при вводе в эксплуатацию уже строящихся комплексов. По данным аналитиков Troika Estate, в период с 2020 по 2021 год было введено в эксплуатацию не более 10 жилых комплексов (ЖК) элитного класса, при этом более 60% строящихся проектов элитного и премиального классов задерживают сроки сдачи более чем на два года.
«Учитывая трудности, с которыми сейчас сталкиваются застройщики, риск инвестирования в новостройки останется высоким в ближайшей перспективе. Обнадеживает, что у многих элитных новостроек достаточно высокая стадия готовности и в некоторых уже полным ходом идет отделка внутренних помещений. Так что, несмотря на задержки, мы, скорее всего, увидим к концу года новые сданные проекты», — говорит директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская. Также, по ее словам, есть основания надеяться, что застройщикам удастся сохранить заявленное качество, несмотря на все трудности, возникшие на рынке строительных и отделочных материалов.
Цены продолжают рост
За квартал средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках выросла на 15,8%. За один элитный «квадрат» в Москве просили 1,8 млн руб. Причем годовая динамика еще более впечатляющая: по сравнению с первым кварталом 2020 года средневзвешенная цена предложения выросла на 70%. «Главная причина такого существенного роста цены в элитном сегменте — это изменение структуры предложения по отдельным проектам. Вымываются наиболее доступные по цене лоты, растет доля объектов стоимостью свыше 200 млн руб., их доля за квартал выросла с 41 до 52%», — поясняет Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
На вторичном рынке тоже наблюдается рост цен. За год они увеличились на треть и достигли среднего уровня 1,3 млн руб. за 1 м². Максимальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке зафиксирована на Остоженке — 4,5 млн руб. При этом реализованный спрос на фоне девальвации рубля — на 25%, а интерес к покупке такой недвижимости в целом по итогам первого квартала 2022 года удвоился, рассказали в агентстве Tweed.
На первичном рынке становится ярко выраженной привязка цены квадратного метра к курсу доллара. «Удельный вес ввозимых в страну высококлассных материалов и премиальной инженерии в стоимости стройки очень высок, помимо этого усложняется и становится дороже сама логистика. Это, несомненно, будет сказываться на стоимости жилья в премиальном и элитном сегментах», — добавляет Александр Есипенко.
А на вторичном рынке уже происходит «валютизация» цен. Если в начале года в валюте экспонировалось не более 15% всего объема предложений, то на конец марта в долларах и евро представлено порядка 40% всех объектов, рассказали в AREA.
Чего хотят покупатели и что предлагают продавцы
По статистике агентства Tweed, с начала 2022 года спрос на элитную «вторичку» в Москве по количеству запросов и звонков вырос более чем в два раза. При этом 95% запросов формируют клиенты, которые хотят купить квартиру по старым рублевым ценам, а на новые прайсы и корректировку по новому долларовому курсу готовы немногие.
В то же время, как рассказывают брокеры Tweed, многие собственники произвели перерасчет стоимости своих квартир, привязав их стоимость к доллару. И, по словам экспертов, это сделало такие квартиры менее конкурентоспособными. Они считают, что спустя какое-то время курс рубля стабилизируется, а свои накопления потенциальные покупатели уже к тому моменту проинвестируют в более привлекательные по цене объекты.
«В связи с последними событиями в мире, и в России в частности, сейчас есть тренд на покупку вторичного жилья с отделкой. Причем рассматриваются объекты, которые потенциально подходят под сдачу в аренду. Если мы говорим про ЦАО, то это трех- или четырехкомнатные квартиры в бюджете от 65 до 100 млн руб. Либо небольшие квартиры с одной спальней в районе Мосфильмовской, Шаболовки, Полянки в бюджете от 35 до 45 млн руб.», — рассказала старший аналитик агентства Tweed Юлиана Гудович.
По мнению экспертов, всплеск на элитном рынке вторичного жилья Москвы может продлиться еще пару месяцев, пока из продаж не уйдут потенциально привлекательные лоты. Сейчас, согласно базе агентства Tweed, на вторичном рынке столицы экспонируется 420 элитных квартир.
По словам Дмитрия Халина, наметилась тенденция на покупку максимально готовых к проживанию объектов. Если рассматривается новостройка, то либо готовая, либо та, что находится на максимально высокой стадии готовности. «Если это вторичный рынок, то квартира должна быть со свежим ремонтом и полной меблировкой. На такие предложения приходилось до 70% всех запросов, что мы получали», — говорит эксперт.
Попытки прогнозировать
Долгосрочный прогноз по состоянию элитного рынка недвижимости Москвы с уверенностью сегодня не готов сделать никто. Александр Есипенко полагает, что ближайшие три месяца сегмент новостроек ждет дальнейший рост рублевых цен — 10–15% и выше. Уровень спроса, по его мнению, напрямую будет зависеть от стабилизации экономический обстановки в целом и курса рубля. Что касается качественной «вторички», то отделочные материалы, мебель, бытовая техника — все это подорожало, и это будет находить отражение в ожидании продавцов относительно уровня цен, уверен Дмитрий Халин. «Нельзя исключать, что рост будет впечатляющим и как минимум повторит показатели последних 12 месяцев — 20–25% на ближайший год в рублях», — такой прогноз дает эксперт.
Коммерческий директор ANT Development Яна Тачалова советует тем покупателям, которые рассматривают для приобретения премиальный или элитный сегменты рынка недвижимости, обратить внимание на проекты, находящиеся в высокой стадии строительной готовности. «Это сводит к минимуму риски существенного удорожания стоимости, возможного упрощения концепции или иных изменений в проектах», — говорит эксперт.
В целом эксперты сходятся во мнении, что наибольший спрос в ближайшее время будет как раз на элитные новостройки на завершающих этапах строительства или проекты на начальной стадии от известных девелоперов с надежной репутацией. «Сейчас клиенты очень обеспокоены перспективой достройки проектов, особенно в отношении тех, что находятся на котловане, качеством этих проектов в связи с разрывом логистических цепочек, и тем, что придется на долгий срок замораживать средства без отсутствия четкого понимания, как будет происходит ценообразование. Застройщикам необходимо более активно взаимодействовать с аудиторией, более четко разъяснять, что откуда будет браться, качественно и развернуто прописывать все, что касается качества отделочных материалов в договорах», — комментирует Дмитрий Халин.
То, как будет складываться ситуация на рынке недвижимости, во многом зависит от мер господдержки и процентных ставок по ипотеке, считает генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. «Ключевая ставка 20% — это очень прилично. Но на фоне господдержки всплеск интереса к недвижимости будет, это поддержит цены. Впрочем, на элитный рынок ипотека влияет в меньшей степени, в большей — на массовый сегмент, где люди зависят от кредитования», — говорит эксперт.
Понимая, что в текущей ситуации покупатели будут стремиться купить максимально готовые новостройки, Ирина Могилатова все равно советует рассматривать проекты и на начальных стадиях строительства от застройщиков с хорошей репутацией. Чтобы впоследствии можно было продать квартиру дороже, ее надо купить на начальной стадии продаж. Цены растут по стадиям строительства — это было, есть и будет, резюмирует эксперт.
Ссылка на статью
