Республика Северный Кипр не признана большинством стран мира, сюда сложно добраться, здесь нет официального представительства России, а покупка недвижимости связана с рисками вплоть до уголовного преследования в ЕС. Но это не пугает российских покупателей, которые в 2023-м взвинтили спрос на местную недвижимость
С начала года существенно вырос спрос на недвижимость Северного Кипра, рассказали опрошенные Forbes участники рынка. «Интерес покупателей значительно вырос в этом году, показав 50% роста за первые шесть месяцев, — говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — Это место привлекает покупателей из разных уголков мира, включая Великобританию, Ближний Восток, Турцию и Россию».
При этом спрос со стороны россиян в январе — июне вырос в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, оценивает руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская: «Практически каждый месяц первых двух кварталов 2023 года демонстрировал рекордные показатели продаж».
Что спровоцировало такой интерес, какую недвижимость можно купить в республике и каковы риски покупателей — разбирался Forbes.
С начала года существенно вырос спрос на недвижимость Северного Кипра, рассказали опрошенные Forbes участники рынка. «Интерес покупателей значительно вырос в этом году, показав 50% роста за первые шесть месяцев, — говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — Это место привлекает покупателей из разных уголков мира, включая Великобританию, Ближний Восток, Турцию и Россию».
При этом спрос со стороны россиян в январе — июне вырос в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, оценивает руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская: «Практически каждый месяц первых двух кварталов 2023 года демонстрировал рекордные показатели продаж».
Что спровоцировало такой интерес, какую недвижимость можно купить в республике и каковы риски покупателей — разбирался Forbes.
Вместо Турции
Недвижимость на Северном Кипре привлекает покупателей стандартным набором преимуществ: морской курорт, инвестиционная привлекательность, возможность получения вида на жительство. Если же говорить конкретно о российских покупателях, то им Северный Кипр интересен как альтернатива сильно подорожавшей турецкой недвижимости, а также как одно из немногих мест в Европе, где покупка недвижимости для них все еще доступна, рассказали собеседники Forbes.
Самый большой интерес местная недвижимость вызывает у инвесторов. «Города Гирне, Эсентепе и Искеле особенно популярны среди инвесторов, — говорит Позднякова из Garnet. — Недвижимость этой части острова привлекает иностранных покупателей доходом от сдачи жилья в аренду, достаточно коротким сроком окупаемости и налоговыми льготами».
«Покупка недвижимости на Северном Кипре дает возможность сдавать ее в аренду, получать стабильный доход, выгодно перепродать объект через несколько лет, получив при этом резидентство, — добавляет Березовская из Golden Brown Group. — К тому же граждане России ограничены в выборе стран, где сейчас можно купить недвижимость. Европейские государства относятся к списку недружественных, оплатить там покупку недвижимости нельзя».
«В 2022 году, на волне высокого спроса и резкого взлета цен на недвижимость в Турции, некоторые российские покупатели начали рассматривать Северный Кипр как альтернативу, — отмечает директор по продажам в Tranio Cyprus Дмитрий Божков. — Тем более в переориентации части клиентов из России на этот регион заинтересованы и те турецкие девелоперы, которые ведут застройку на Северном Кипре».
Россиян также привлекает возможность, купив недвижимость, получить ВНЖ для себя и семьи, говорит Позднякова. Это, по ее словам, выгодно отличает Северный Кипр от Турции, где ВНЖ выдается в основном одному человеку — собственнику квартиры. «Условия достаточно простые: нужны паспорт, справка об отсутствии судимости, медицинские анализы, договор о покупке недвижимости. Если купленный объект еще строится, нужен договор аренды другого жилья. Кроме того, необходимо подтвердить наличие средств к существованию на банковском счете из расчета €15 000 на человека на год. Еще нужно будет оплатить страховку и взнос за визу», — перечисляет Березовская.
«В 2022 году, на волне высокого спроса и резкого взлета цен на недвижимость в Турции, некоторые российские покупатели начали рассматривать Северный Кипр как альтернативу, — отмечает директор по продажам в Tranio Cyprus Дмитрий Божков. — Тем более в переориентации части клиентов из России на этот регион заинтересованы и те турецкие девелоперы, которые ведут застройку на Северном Кипре».
Россиян также привлекает возможность, купив недвижимость, получить ВНЖ для себя и семьи, говорит Позднякова. Это, по ее словам, выгодно отличает Северный Кипр от Турции, где ВНЖ выдается в основном одному человеку — собственнику квартиры. «Условия достаточно простые: нужны паспорт, справка об отсутствии судимости, медицинские анализы, договор о покупке недвижимости. Если купленный объект еще строится, нужен договор аренды другого жилья. Кроме того, необходимо подтвердить наличие средств к существованию на банковском счете из расчета €15 000 на человека на год. Еще нужно будет оплатить страховку и взнос за визу», — перечисляет Березовская.
Метры и цены
Недвижимость Северного Кипра нельзя назвать дешевой, признают собеседники Forbes. «Сейчас цены на новостройки Северного Кипра заметно выросли, — констатирует Божков из Tranio Cyprus. — Буквально два-три года назад апартаменты с одной спальней в масс-маркете стоили от £40 000, а сегодня аналоги предлагают от £80 000. Объекты премиум- и бизнес-класса сейчас стоят от £250 000 до £300 000, или около £2300 фунтов за кв. м. При таком ценнике многие потенциальные клиенты переориентируются на Южный Кипр, где за ту же сумму можно купить недвижимость с правом получения ПМЖ в Евросоюзе».
Собеседники Forbes уточнили, что цены на Северном Кипре традиционно привязаны к фунтам стерлингов, но для удобства расчетов агентства пересчитывают их в более привычные для россиян доллары или евро.
«Средняя цена за 1 кв. м варьируется от $1250 (объекты массового сегмента в небольших городах) до $7000 (элитные комплексы на первой береговой линии), — приводит цифры Березовская из Golden Brown Group. — Стоимость апартаментов начинается от $120 000, домов — от $350 000. Есть и уникальные объекты, например виллы с бассейном и собственным выходом к пляжу — от $1 млн и выше».
Потенциальным покупателям нужно учитывать и наличие дополнительных расходов, напоминают собеседники Forbes. «Налоги на Северном Кипре большие — порядка 15%, плюс НДС 5%», — говорит представитель ассоциации AREA и генеральный директор Nika Estate Виктор Садыгов.
«Дополнительно иностранцам нужно оплатить сборы для регистрации договора в земельном кадастре: 0,5% — гербовый сбор, муниципальный сбор (в разных муниципалитетах свой), сбор за свидетельство о праве собственности (титул) — он составляет 12% от цены продажи, из них половину нужно оплатить при регистрации договора, остальные 6% — при переводе права собственности (титула) на имя клиента, а также еще 2% — новый сбор для компенсации последствий февральского землетрясения в Турции», — перечисляет Божков из Tranio Cyprus.
Рискованная затея
Северный Кипр — частично признанное государство, признала его только Турция, и этот статус добавляет покупателям новые риски, предупреждают собеседники Forbes. «Экономика Северного Кипра в значительной степени зависит от финансовой поддержки Турции, — напоминает директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. — Это может привести к экономической нестабильности, которая повлияет на стоимость недвижимости».
«В силу исторических причин на многие объекты недвижимости на территории Турецкой Республики Северного Кипра имеются притязания у греческой части населения острова, которая была вынуждена покинуть свои дома, — подчеркивает старший юрист компании «Гуричев, Малинин и партнеры» Глеб Гаврилин. — Есть решения Европейского суда по правам человека, согласно которым лица, имевшие в собственности недвижимость на территории Северного Кипра по состоянию на 1974 год, до настоящего времени признаются законными собственниками этих объектов».
«Никто не может гарантировать сохранность вложений в недвижимость страны, которой нет на политической карте мира, — отмечает Божков из Tranio Cyprus. — Из-за неоднозначного статуса на Северном Кипре недоступен международный банкинг, глобальные компании мало заинтересованы в местном рынке, авиа- и паромное сообщение есть только с Турцией. С позиции Южного Кипра всякое перемещение по территории Северного Кипра и операции с недвижимостью незаконны».
«Законодательство Республики Кипр предусматривает уголовную ответственность за совершение сделок — как купли-продажи, так и аренды — с недвижимостью без согласия правомочного собственника, — добавляет Гаврилин. — Таким собственником считается лицо, сведения о котором внесены в земельный реестр Республики Кипр, в том числе — вынужденные переселенцы из Северного Кипра. Наказание — до двух лет лишения свободы, необходимо также учитывать риск выдачи судом ордера на арест, имеющего силу на территории стран Европейского союза».
«Законодательство Республики Кипр предусматривает уголовную ответственность за совершение сделок — как купли-продажи, так и аренды — с недвижимостью без согласия правомочного собственника, — добавляет Гаврилин. — Таким собственником считается лицо, сведения о котором внесены в земельный реестр Республики Кипр, в том числе — вынужденные переселенцы из Северного Кипра. Наказание — до двух лет лишения свободы, необходимо также учитывать риск выдачи судом ордера на арест, имеющего силу на территории стран Европейского союза».
