Центр госуслуг «Мои документы» ( Фото Агентства «Москва»)
Участники сделок с недвижимостью пожаловались, что договоры не принимают на регистрацию, если в них нет пункта об отсутствии у сторон сделки второго гражданства. Росреестр объяснил, что не имеет отношения к данному требованию, а участники рынка назвали его следствием «перегибов на местах». Для регистрации сделок нужно российское гражданство, как поступать тем, у кого его нет, пока непонятно
В марте покупатели и продавцы недвижимости столкнулись с затруднениями. При подаче документов на регистрацию купли-продажи и других сделок с недвижимостью, влекущих за собой переход права, они получали требование включить в договоры пункт об отсутствии у сторон сделки второго гражданства. Эту информацию Forbes подтвердили три представителя агентств недвижимости.
«Настоящим стороны договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р» — так должен выглядеть этот пункт, без него договор не принимают к регистрации», — говорит один из опрошенных риелторов.
18 марта Росреестр опроверг свою причастность к данному требованию. «Для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства Российской Федерации», — говорится в сообщении пресс-службы ведомства.
Представители пресс-службы Федеральной нотариальной палаты (ФНП) подтвердили, что при нотариальной форме сделки руководствуются теми же принципами. «Нотариус не может проверить, сколько у человека гражданств. Если нотариусу предъявили паспорт гражданина РФ, то для него в соответствии с законом о гражданстве предъявивший — гражданин РФ», — сообщил Forbes представитель пресс-службы ФНП. По его словам, нотариусы теперь рекомендуют включать данный пункт в договор, но обязательным требованием это не является.
Как обстоят дела на практике — разбирался Forbes.
Эффект неопределенности
Указ президента, устанавливающий особый порядок сделок с резидентами «недружественных государств», застал рынок врасплох, говорят опрошенные эксперты. По словам представителей агентств недвижимости, часть сделок была остановлена их участниками, так как те просто не понимают, что им нужно предпринять и каковы риски.
«По факту сделки с участием людей, у которых двойное гражданство или ВНЖ, сейчас полностью остановились, так как ни у кого пока нет никакого понимания, как получить разрешение на сделку и от каких факторов это зависит», — говорит президент Association of Real Estate Agencies Николай Винидиктов.
Нет понимания, на кого распространяется особый порядок сделок, как именно действовать, если попадаешь под его критерии, тоже неясно, говорят опрошенные эксперты. «Как работает порядок получения разрешения, пока мало кто представляет. Региональные отделения Росреестра сами находятся в «творческом процессе» по этому вопросу», — полагает бизнес- и финансовый консультант, управляющий партнер Lenar Wealth Management Ленар Рахманов.
Сначала ведущие банки стали просить своих клиентов-заемщиков раскрыть наличие второго гражданства и ВНЖ в «недружественных» иностранных государствах, затем Федеральная нотариальная палата стала рекомендовать нотариусам в тех сделках, что проходят через них, предлагать включать в договоры оговорки, подтверждающие отсутствие у сторон сделок гражданства или ВНЖ «недружественных» государств, рассказывает партнер практики частных клиентов Tomashevskaya&Partners Андрей Шпак.
«Скрестили пальцы и ждем регистрацию»
Требование о включении в договоры пункта об отсутствии второго гражданства, по мнению участников рынка, были реакцией на неопределенность. Но после появления разъяснений Росреестра 18 марта ситуация изменилась. Регулятор отчетливо объяснил, что для регистрации сделок с недвижимостью важно иметь российского гражданство, а наличие другого роли не играет.
«Можно утверждать, что при наличии российского гражданства само по себе наличие второго гражданства или ВНЖ не имеет определяющего правового значения, но может вызывать сложности на практике, — рассуждает Шпак. — Необходимость раскрытия его в документации по сделке может зависеть от мнения конкретного нотариуса и / или специалиста Росреестра».
Агентства недвижимости полагают, что вопрос снят, и настроены оптимистично. «Мы сейчас отправляем на регистрацию договоры, в том числе и те, где у участников сделки есть двойное гражданство. По предварительным данным, после полученных разъяснений проблем с регистрацией таких сделок быть не должно», — говорит директор юридического департамента компании «Этажи» Никита Пилюгин.
«Документы у нас приняли, пункт о гражданстве включать не попросили, мы скрестили пальцы и ждем регистрацию», — добавляет представитель другого агентства недвижимости.
Ответственность за тайное гражданство
По словам опрошенных Forbes сотрудников агентств недвижимости, участники сделок, подавшие на регистрацию договоры с пунктом об отсутствии двойного гражданства, теперь опасаются возможных рисков.
«Одни рискнули и вписали этот пункт, хотя у них есть ВНЖ, и теперь боятся, что все раскроется. Другие боятся, что наврала вторая сторона сделки и они потеряют квартиру или деньги», — комментирует ситуацию собеседник Forbes в одном из агентств недвижимости.
«По российскому закону люди со вторым гражданством или ВНЖ в любой другой стране обязаны сообщать об этом. Однако большинство, более 50%, предпочитают скрывать: или не хотят светиться, или просто не знают о таком законе», — объясняет партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. Речь идет о федеральном законе «О гражданстве Российской Федерации», который обязывает сообщать о втором гражданстве в миграционную службу (пункт 3 статьи 6).
По словам Учителя, ответственность за сокрытие второго гражданства может наступить, но дело не в том, упомянуто оно или нет в договоре о купле-продаже недвижимости, а в том, сообщил или нет человек об этом факте в миграционную службу.
«Проверить наличие такого гражданства можно единственным способом: если у человека находят паспорт или иные документы, дающие право на длительное пребывание. Все это возможно в результате физического досмотра, например, при выезде из страны», — объясняет Учитель.
Если же говорить о возможных последствиях для участников сделки, которые указали в договоре недостоверные сведения о гражданстве, то, по словам юристов, она на данный момент может выражаться только в расторжении сделки. «Ответственность на данный момент не предусмотрена. Уполномоченный госорган — это прокуратура — может обратиться в суд за признанием сделки недействительной», — объяснил представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты.
При этом все опрошенные юристы предупреждают, что в условиях, когда правила очень быстро меняются, механизм ответственности может быть разработан, поэтому указывать недостоверные сведения в договорах не стоит.
Сделки с гражданами «недружественных» государств
Неопределенность сохраняется и в вопросе сделок с гражданами стран, попавших в список «недружественных» и не имеющих гражданства России. По словам опрошенных экспертов, механизм теоретически прописан, но нет представления о том, как он реализуется на практике.
Согласно новым правилам, «сделки <...> могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций)».
«Пока в эту комиссию внесли только первый пакет документов — по крупному имущественному холдингу, акционеры которого — валютные нерезиденты. Он будет рассматриваться некоторое время и создаст первую практику, и то не совсем профильную, так как это не сделка с недвижимостью. Пока невозможно точно сказать, как все будет работать, но, скорее всего, медленно и плохо», — описывает ситуацию директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
Многим участникам сделок непонятен даже сам способ отправки таких заявлений.
«Мы искали кнопку на «Госуслугах», спрашивали в МФЦ, — никто не знает, как вообще это работает», — сетует покупатель квартиры, владелец которой является гражданином «недружественного» государства.
«По информации, полученной по телефону в Минфине, сейчас соответствующие обращения от лиц, имеющих намерение совершить сделку с недвижимым имуществом, стороной по которой выступает лицо из недружественного государства, можно направить непосредственно в Минфин любым способом: почтовым отправлением по адресу 109097, Москва, ул. Ильинка, 9, нарочным в Москве (непосредственно принести в канцелярию) либо посредством электронного обращения на официальном сайте», — объясняет партнер MGP Lawyers Наталья Котлярова.
По ее словам, Минфин пока не может назвать точные сроки рассмотрения такого обращения, но по общему правилу максимальный срок обращений составляет 30 дней.
Таким образом, велика вероятность, что практика применения новых правил сделок с гражданами «недружественных» государств появится не раньше середины апреля.
