Константин Ковалев, управляющий партнер компании Webster, член AREA
Некоторое время назад в Forbes вышла замечательная статья «Золотые пузыри: обрушится ли рынок недвижимости Дубая», где мы приняли участие, как эксперты. В СМИ эта тема бурно не обсуждалась, а вот в кулуарах, личных блогах экспертов и пабликах – еще как. Коллеги высказывали осторожные и противоречивые предположения в отношении вероятности появления пресловутого «пузыря» в стране, которая сегодня манит всех россиян. Давайте разберемся, во-первых, в причинах ее привлекательности, а во-вторых – в оправданности опасений и рисках.
Предыстория
Осенью 2022 года наша страна перенесла потрясение, после которого рынок (как и положено вполне здоровому организму) начал перестраиваться. Практически во всех сегментах обозначились новые тренды, иногда обратные тем, что мы наблюдали еще в 2021 году. Ярким примером может служить загородный рынок. После пандемии, ажиотажного спроса на загородные объекты и возвращения на него застройщиков (в том числе, крупных, которые ранее активно работали только в городской черте) – он буквально засиял для инвесторов зеленым светом. Но после всех событий 2022 года, наши коллеги, специализирующиеся на этом направлении, признаются – сегодня закапывать в Подмосковную землю активы никто не станет.
Рост цен на новостройки в Москве в благоприятных условиях, безусловно, указал бы инвесторам на перспективы, но только не сегодня. Все мы понимаем, что привлекательных для инвестиций проектов не так уж много, и обладая информацией по таким кейсам, мы все равно честно предупреждаем своих клиентов – оставьте эту игру профессионалам, не рискуйте деньгами.
На этом фоне Дубаи стали одновременно и новым домом для тысяч состоятельных мигрантов из РФ (по данным «Деловой России», более 40 тысяч предпринимателей уже переехали туда на ПМЖ), и прекрасной перспективой для инвесторов. Совокупность благоприятных условий: климат, политическая и экономическая стабильность, щадящая налоговая система, рост населения и, соответственно, рост цен на недвижимость – вполне себе альтернатива резкой стагнации в РФ.
Природа пузырей и законы кипения
По данным экспертов Fontaka.ru в прошлом году в Дубае было выдано около 2,5 тыс. лицензий агентствам недвижимости (на 50 % больше, чем годом ранее), открылось около 160 девелоперских компаний, а еще 1 300 агентств занимаются арендой.
Опасения, связанные с рождением «дубайского пузыря» связаны с несколькими факторами. Резким ростом цен на жилье после пандемии, который привел к появлению некоторого количества спекулятивных инвесторов. Действительно, до весны 2022 в некоторых проектах цены росли на 100% в год. Эти инвесторы рассчитывают на быстрый выход. Длительность инвестиций у такого сорта инвесторов варьируется от 3 до 12 месяцев. Они часто работают с инвестиционным плечом, в том числе пользуются рассрочкой от девелопера.
Во второй половине 2022 инвестиционный рынок вышел на плато. Маржа для спекулянтов резко снизилась. Краткосрочные инвестиционные модели перестали работать. Отсюда разочарование такого рода спекулятивных инвесторов и уход их с рынка. Конечно, стоит добавить, что и долгосрочные инвесторы разочарованы низкими ценами прошлогодней и даже позапрошлогодней давности, надувают губы и говорят, что будут ждать следующего кризиса. Впрочем, если кто-то не успел вложиться в проекты до того, как «вода закипела» - виноват не рынок с его закономерностью развития.
Да, в какой-то момент, некоторые участники рынка начали ощущать снижение спроса на недвижимость, сложности с продажей и снижение цен. Но это ожидаемый этап созревания рынка. Ожидать послепандемийного роста цен в течение 10 лет - наивно. Рынок в целом еще не достиг даже своих исторически максимальных показателей. Мы не учитываем инфляцию, приход российских инвесторов и отсутствие пандемийного Китая. Если учесть все эти драйверы рынок на 2-3 года далек от пузыря. К этому нужно добавить 8-летний цикл развития рынка. Поэтому наиболее вероятно можно ожидать падение рынка в 2028-30 годах.
Сегодня рынок в Дубае демонстрирует рост цен на 5-7% в год. Есть до сих пор проекты, которые приносят 10-15% годовых, но их будет становиться меньше. Есть недвижимость, которая генерирует 10-15% годовых на сдаче в аренду. Это явный показатель низкой стоимости недвижимости. Мы придем к 3-7% арендного дохода через 3-5 лет.
Итак, вывод: классические признаки формирования «пузыря» на рынке недвижимости включают резкий рост цен на жилье, который не соответствует росту доходов населения, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, повышение доли инвесторов-спекулянтов, сложности с продажей недвижимости и замедление роста цен. Мы не наблюдаем пока этих признаков в Дубае. Так же, как и банк UBS со своим bubble index считаем, что нахождение Дубай внизу списка - это реальная оценка состояния рынка недвижимости.
Риски – с чем могут столкнуться россияне в Дубае.
Любят – не любят
Первое, о чем стоит вспомнить, рассуждая о любой деятельности наших соотечественников за рубежом – это санкции. То, что экономические ограничения уже касаются всех, и в перспективе это не измениться, подтверждает даже тот факт, что единственный президент, который посетил Москву с февраля прошлого года был Президент ОАЕ. Именно это послужило своего рода сигналом к инвестициям.
Зарубежная недвижимость сегодня не способ уйти от санкций, а способ уйти от страновых рисков в России. Российский инвестор выбирает страну с потенциалом сохранить инвестиции в первую очередь, и во вторую очередь думает о прибыли. ОАЕ - страна номер один, не случайно оказалась на этом месте. Это одна из немногих стран, которая не воспринимает весь российский бизнес и граждан РФ, как токсичных – и это главное отличие в отношении к нам по сравнению с большинством других регионов планеты, ранее популярных в качестве инвестиций в недвижимость среди наших россиян.
Кинут – не кинут
ОАЕ одна из стран с минимальной преступностью в том числе и в сфере экономики. С 2014 здесь так же, как и в РФ действуют эскроу-счета. Покупателей фактически обезопасили от незавершенного строительства, так же, как и россиян по 214 ФЗ. Но понятно, что при покупке стоит обращаться к экспертам, которые могут оценить риски вложения в тот или иной проект или в того или иного девелопера. Все равно есть риск оказаться среди обманутых вкладчиков и ждать годами передачи обязательств другому девелоперу.
Не гадай, рассчитывай
В 2015 году цены на недвижимость в Дубае действительно снизились из-за падения цен на нефть, так как нефть является одним из основных источников дохода для правительства ОАЭ. Однако в настоящее время Дубай старается диверсифицировать экономику и переориентироваться на другие отрасли, такие как туризм, торговля, финансы и инновации, что делает его менее зависимым от нефтяных доходов. Таким образом, повторение того же сценария, что произошло в 2015 году, уже маловероятно.
Цены на дубайскую недвижимость зависят от нескольких факторов. Один из них - это спрос и предложение на рынке. В последние годы спрос на недвижимость в Дубае увеличивается, так как город продолжает привлекать международных инвесторов и иммигрантов благодаря своей экономической и политической стабильности, развитой инфраструктуре, высокому уровню жизни, а также множеству культурных и развлекательных мероприятий.
Безусловно, цены на недвижимость в Дубае зависят от изменений в мировой экономике, глобальной стабильности и политической обстановки, а также от валютных курсов. Дирхам жестко привязан к доллару, но доллар тоже валотилен. Также, на цены влияют изменения в законодательстве и правилах, касающихся недвижимости в ОАЭ, такие как изменения в налоговых ставках или правилах получения виз.
Краткосрочная перспектива
Ситуация на дубайском рынке недвижимости сейчас относительно стабильна. Цены на недвижимость в Дубае в целом растут после краткосрочного замедления роста в связи с пандемией COVID-19. Средняя цена на жилье в Дубае в начале 2022 года составляла около 1 179 долларов за квадратный метр, что на 7,5% выше уровня начала 2021 года. Данных по 2022 пока еще нет, но мы ожидаем рост в пределах 7-9%. Объем предложения на рынке недвижимости в Дубае остается высоким, на конец 2022 года на рынке было около 125 тысяч объектов в продаже. Однако, спрос на жилье в Дубае растет вместе с увеличением числа населения и привлечением иностранных инвесторов.
Средняя доходность от сдачи жилья в Дубае на начало 2022 года составляет около 7,5%. Это значительно выше доходности в абсолютном большинстве мировых мегополисов.
Инвестиционный климат в Дубае также благоприятен. Власти Дубая активно продвигают программы по привлечению иностранных инвесторов, создают условия для удобного ведения бизнеса и налоговые льготы для инвесторов. Помимо этого, в Дубае продолжают развиваться туризм, технологический сектор и другие отрасли, что в целом способствует росту экономики и укреплению инвестиционного климата.
Прогнозы для дубайского рынка недвижимости в целом оптимистичны. Спрос на жилье и коммерческую недвижимость в Дубае сохраняется, а инвестиционный климат остается благоприятным. Кроме того, запущенные программы привлечения иностранных инвесторов, а также реализация стратегии Dubai Vision 2040 по развитию экономики Дубая, могут стимулировать рост спроса и цен на недвижимость в ближайшие годы.
Долгосрочная перспектива. Стратегия Dubai Vision 2040
Население Дубая на начало 2022 года составляет около 3,4 миллиона человек, по данным World Population Review. Стратегия Dubai Vision 2040 была официально утверждена правительством Дубая в начале февраля 2021 года, так что реализация находится на ранней стадии. Однако в документе уже содержатся конкретные цели и меры по достижению этих целей. Ключевые показатели включают устойчивый экономический рост, высокий уровень благосостояния жителей, развитую инфраструктуру, экологическую устойчивость и качественную жизнь для всех жителей Дубая.
Вероятность достижения целей стратегии Dubai Vision 2040 зависит от многих факторов, включая экономический рост региона, миграционные процессы, инфраструктуру и политическую стабильность. Однако с учетом истории Дубая как центра международных инвестиций, туризма и инноваций, стратегия может привести к устойчивому и благоприятному будущему для региона. В свою очередь, возможность для релокации в Дубай может быть подвержена изменениям в зависимости от экономической и социальной ситуации в регионе, но на данный момент Дубай предоставляет привилегированные условия для инвесторов и переселенцев.
Некоторое время назад в Forbes вышла замечательная статья «Золотые пузыри: обрушится ли рынок недвижимости Дубая», где мы приняли участие, как эксперты. В СМИ эта тема бурно не обсуждалась, а вот в кулуарах, личных блогах экспертов и пабликах – еще как. Коллеги высказывали осторожные и противоречивые предположения в отношении вероятности появления пресловутого «пузыря» в стране, которая сегодня манит всех россиян. Давайте разберемся, во-первых, в причинах ее привлекательности, а во-вторых – в оправданности опасений и рисках.
Предыстория
Осенью 2022 года наша страна перенесла потрясение, после которого рынок (как и положено вполне здоровому организму) начал перестраиваться. Практически во всех сегментах обозначились новые тренды, иногда обратные тем, что мы наблюдали еще в 2021 году. Ярким примером может служить загородный рынок. После пандемии, ажиотажного спроса на загородные объекты и возвращения на него застройщиков (в том числе, крупных, которые ранее активно работали только в городской черте) – он буквально засиял для инвесторов зеленым светом. Но после всех событий 2022 года, наши коллеги, специализирующиеся на этом направлении, признаются – сегодня закапывать в Подмосковную землю активы никто не станет.
Рост цен на новостройки в Москве в благоприятных условиях, безусловно, указал бы инвесторам на перспективы, но только не сегодня. Все мы понимаем, что привлекательных для инвестиций проектов не так уж много, и обладая информацией по таким кейсам, мы все равно честно предупреждаем своих клиентов – оставьте эту игру профессионалам, не рискуйте деньгами.
На этом фоне Дубаи стали одновременно и новым домом для тысяч состоятельных мигрантов из РФ (по данным «Деловой России», более 40 тысяч предпринимателей уже переехали туда на ПМЖ), и прекрасной перспективой для инвесторов. Совокупность благоприятных условий: климат, политическая и экономическая стабильность, щадящая налоговая система, рост населения и, соответственно, рост цен на недвижимость – вполне себе альтернатива резкой стагнации в РФ.
Природа пузырей и законы кипения
По данным экспертов Fontaka.ru в прошлом году в Дубае было выдано около 2,5 тыс. лицензий агентствам недвижимости (на 50 % больше, чем годом ранее), открылось около 160 девелоперских компаний, а еще 1 300 агентств занимаются арендой.
Опасения, связанные с рождением «дубайского пузыря» связаны с несколькими факторами. Резким ростом цен на жилье после пандемии, который привел к появлению некоторого количества спекулятивных инвесторов. Действительно, до весны 2022 в некоторых проектах цены росли на 100% в год. Эти инвесторы рассчитывают на быстрый выход. Длительность инвестиций у такого сорта инвесторов варьируется от 3 до 12 месяцев. Они часто работают с инвестиционным плечом, в том числе пользуются рассрочкой от девелопера.
Во второй половине 2022 инвестиционный рынок вышел на плато. Маржа для спекулянтов резко снизилась. Краткосрочные инвестиционные модели перестали работать. Отсюда разочарование такого рода спекулятивных инвесторов и уход их с рынка. Конечно, стоит добавить, что и долгосрочные инвесторы разочарованы низкими ценами прошлогодней и даже позапрошлогодней давности, надувают губы и говорят, что будут ждать следующего кризиса. Впрочем, если кто-то не успел вложиться в проекты до того, как «вода закипела» - виноват не рынок с его закономерностью развития.
Да, в какой-то момент, некоторые участники рынка начали ощущать снижение спроса на недвижимость, сложности с продажей и снижение цен. Но это ожидаемый этап созревания рынка. Ожидать послепандемийного роста цен в течение 10 лет - наивно. Рынок в целом еще не достиг даже своих исторически максимальных показателей. Мы не учитываем инфляцию, приход российских инвесторов и отсутствие пандемийного Китая. Если учесть все эти драйверы рынок на 2-3 года далек от пузыря. К этому нужно добавить 8-летний цикл развития рынка. Поэтому наиболее вероятно можно ожидать падение рынка в 2028-30 годах.
Сегодня рынок в Дубае демонстрирует рост цен на 5-7% в год. Есть до сих пор проекты, которые приносят 10-15% годовых, но их будет становиться меньше. Есть недвижимость, которая генерирует 10-15% годовых на сдаче в аренду. Это явный показатель низкой стоимости недвижимости. Мы придем к 3-7% арендного дохода через 3-5 лет.
Итак, вывод: классические признаки формирования «пузыря» на рынке недвижимости включают резкий рост цен на жилье, который не соответствует росту доходов населения, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, повышение доли инвесторов-спекулянтов, сложности с продажей недвижимости и замедление роста цен. Мы не наблюдаем пока этих признаков в Дубае. Так же, как и банк UBS со своим bubble index считаем, что нахождение Дубай внизу списка - это реальная оценка состояния рынка недвижимости.
Риски – с чем могут столкнуться россияне в Дубае.
Любят – не любят
Первое, о чем стоит вспомнить, рассуждая о любой деятельности наших соотечественников за рубежом – это санкции. То, что экономические ограничения уже касаются всех, и в перспективе это не измениться, подтверждает даже тот факт, что единственный президент, который посетил Москву с февраля прошлого года был Президент ОАЕ. Именно это послужило своего рода сигналом к инвестициям.
Зарубежная недвижимость сегодня не способ уйти от санкций, а способ уйти от страновых рисков в России. Российский инвестор выбирает страну с потенциалом сохранить инвестиции в первую очередь, и во вторую очередь думает о прибыли. ОАЕ - страна номер один, не случайно оказалась на этом месте. Это одна из немногих стран, которая не воспринимает весь российский бизнес и граждан РФ, как токсичных – и это главное отличие в отношении к нам по сравнению с большинством других регионов планеты, ранее популярных в качестве инвестиций в недвижимость среди наших россиян.
Кинут – не кинут
ОАЕ одна из стран с минимальной преступностью в том числе и в сфере экономики. С 2014 здесь так же, как и в РФ действуют эскроу-счета. Покупателей фактически обезопасили от незавершенного строительства, так же, как и россиян по 214 ФЗ. Но понятно, что при покупке стоит обращаться к экспертам, которые могут оценить риски вложения в тот или иной проект или в того или иного девелопера. Все равно есть риск оказаться среди обманутых вкладчиков и ждать годами передачи обязательств другому девелоперу.
Не гадай, рассчитывай
В 2015 году цены на недвижимость в Дубае действительно снизились из-за падения цен на нефть, так как нефть является одним из основных источников дохода для правительства ОАЭ. Однако в настоящее время Дубай старается диверсифицировать экономику и переориентироваться на другие отрасли, такие как туризм, торговля, финансы и инновации, что делает его менее зависимым от нефтяных доходов. Таким образом, повторение того же сценария, что произошло в 2015 году, уже маловероятно.
Цены на дубайскую недвижимость зависят от нескольких факторов. Один из них - это спрос и предложение на рынке. В последние годы спрос на недвижимость в Дубае увеличивается, так как город продолжает привлекать международных инвесторов и иммигрантов благодаря своей экономической и политической стабильности, развитой инфраструктуре, высокому уровню жизни, а также множеству культурных и развлекательных мероприятий.
Безусловно, цены на недвижимость в Дубае зависят от изменений в мировой экономике, глобальной стабильности и политической обстановки, а также от валютных курсов. Дирхам жестко привязан к доллару, но доллар тоже валотилен. Также, на цены влияют изменения в законодательстве и правилах, касающихся недвижимости в ОАЭ, такие как изменения в налоговых ставках или правилах получения виз.
Краткосрочная перспектива
Ситуация на дубайском рынке недвижимости сейчас относительно стабильна. Цены на недвижимость в Дубае в целом растут после краткосрочного замедления роста в связи с пандемией COVID-19. Средняя цена на жилье в Дубае в начале 2022 года составляла около 1 179 долларов за квадратный метр, что на 7,5% выше уровня начала 2021 года. Данных по 2022 пока еще нет, но мы ожидаем рост в пределах 7-9%. Объем предложения на рынке недвижимости в Дубае остается высоким, на конец 2022 года на рынке было около 125 тысяч объектов в продаже. Однако, спрос на жилье в Дубае растет вместе с увеличением числа населения и привлечением иностранных инвесторов.
Средняя доходность от сдачи жилья в Дубае на начало 2022 года составляет около 7,5%. Это значительно выше доходности в абсолютном большинстве мировых мегополисов.
Инвестиционный климат в Дубае также благоприятен. Власти Дубая активно продвигают программы по привлечению иностранных инвесторов, создают условия для удобного ведения бизнеса и налоговые льготы для инвесторов. Помимо этого, в Дубае продолжают развиваться туризм, технологический сектор и другие отрасли, что в целом способствует росту экономики и укреплению инвестиционного климата.
Прогнозы для дубайского рынка недвижимости в целом оптимистичны. Спрос на жилье и коммерческую недвижимость в Дубае сохраняется, а инвестиционный климат остается благоприятным. Кроме того, запущенные программы привлечения иностранных инвесторов, а также реализация стратегии Dubai Vision 2040 по развитию экономики Дубая, могут стимулировать рост спроса и цен на недвижимость в ближайшие годы.
Долгосрочная перспектива. Стратегия Dubai Vision 2040
Население Дубая на начало 2022 года составляет около 3,4 миллиона человек, по данным World Population Review. Стратегия Dubai Vision 2040 была официально утверждена правительством Дубая в начале февраля 2021 года, так что реализация находится на ранней стадии. Однако в документе уже содержатся конкретные цели и меры по достижению этих целей. Ключевые показатели включают устойчивый экономический рост, высокий уровень благосостояния жителей, развитую инфраструктуру, экологическую устойчивость и качественную жизнь для всех жителей Дубая.
Вероятность достижения целей стратегии Dubai Vision 2040 зависит от многих факторов, включая экономический рост региона, миграционные процессы, инфраструктуру и политическую стабильность. Однако с учетом истории Дубая как центра международных инвестиций, туризма и инноваций, стратегия может привести к устойчивому и благоприятному будущему для региона. В свою очередь, возможность для релокации в Дубай может быть подвержена изменениям в зависимости от экономической и социальной ситуации в регионе, но на данный момент Дубай предоставляет привилегированные условия для инвесторов и переселенцев.
