От 800 тысяч до 2,5 миллиона рублей стоит квадратный метр в квартирах люксового сегмента в олимпийской столице.
Количество сделок на рынке элитной жилой недвижимости в Сочи по итогам текущего года может сократиться на 45% по сравнению с 2022 годом. Об этом сообщили аналитики консалтинговой компании NF Group, опираясь на текущий темп продаж.
Такое снижение покупательской активности эксперты связывают с перегретостью рынка и сохранением высокого уровня цен после их быстрого роста в предыдущие ажиотажные периоды. Текущая динамика может говорить о наступлении баланса на рынке элитной недвижимости после рекордных продаж в 2021 году. В прошлом году объем сделок также сократился - на 42% по сравнению с 2021 годом.
- В течение 2023 года первичный рынок элитной жилой недвижимости в Сочи оставался относительно стабильным, демонстрируя лишь незначительные изменения. На конец сентября в продаже по-прежнему находились 4 новостройки с суммарным объемом предложения 104 апартамента и общей площадью около 12 тысяч квадратных метров, что на 5% ниже уровня предыдущего квартала, - говорится в исследовании NF Group.
Без ослабления спроса
По словам генерального директора агентства недвижимости «Городской риелторский центр», вице-президента Гильдии риелторов Сочи Юлии Усачевой, новых элитных жилых комплексов в этом году в городе не появилось. Наиболее близко к такому сегменту находится жилой комплекс в микрорайоне Мамайка, продажи в котором открыли в текущем году. В большей степени к элитному сегменту в олимпийской столице сегодня относят апартаменты. Стоимость квадратного метра в них стартует от 1 миллиона рублей. По данным NF Group, объем предложения на рынке элитной недвижимости с 2018 по 2022 год сократился почти в два раза - с 201 до 109 лотов.
Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Виктор Садыгов считает, что объем сделок на курорте не меняется. Он предполагает, что тот мог бы расти, но сегодня на рынке существует дефицит предложений.
- В высоком сегменте во всех люксовых проектах уже практически не осталось больших площадей, - подчеркивает Виктор Садыгов. - Цены растут, и это тоже указывает на то, что спрос не ослабевает. Например, всего за 2 месяца в одном из знаковых проектов города цена за квадратный метр выросла с 1,8 до 2,7 миллиона рублей. Соответственно, мы говорим о снижении объемов предложения. Сейчас ожидается приход новых крупных девелоперов на наш рынок, возможно, ситуация изменится.
Как отмечает директор агентства недвижимости «Аякс» в городе Сочи Татьяна Лапшина, средняя цена за квадратный метр на элитную недвижимость на курорте колеблется от 800 тысяч до 2,5 миллиона рублей. Аналитики NF Group указывают на то, что средневзвешенная цена квадратного метра в городе сохранилась на уровне прошлого квартала и составляет 2,5 миллиона рублей. Средний бюджет предложения к концу сентября достиг 280 миллионов рублей. При этом с 2019 года средневзвешенная цена квадратного метра выросла практически в 3 раза. По словам Татьяны Лапшиной, площадь в премиальном сегменте может варьироваться от 28 до 200 квадратных метров, а некоторые объекты, площадь которых превышает 50 квадратных метров, могут объединяться в зависимости от предпочтений клиента.
Особенности сегмента
Юлия Усачева напоминает, что объекты на рынке элитной недвижимости не сосредоточены в одном месте, а располагаются в разных локациях: Красная Поляна, Адлерский, Хостинский, Лазаревский, Центральный районы. Одна из главных особенностей таких объектов - близость к морю.
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко отмечает, что элитные комплексы могут располагаться не только на побережье, но и в горах.
- Элитные комплексы отличает близость моря либо красивые горные виды из окон. Помимо современной архитектуры, у проекта должна быть грамотная концепция, прежде всего предусматривающая благоустроенную внутреннюю территорию и инфраструктуру. Это в первую очередь несколько бассейнов (взрослых и детских, часто с морской водой), спа-комплексы, зеленая зона или парк, спортивные и детские площадки, рестораны, магазины, прокат всевозможного спортинвентаря, паркинг.
Если проект прибрежный, у него имеется своя лаундж-зона на береговой линии, - рассказывает эксперт.
Павел Луценко добавляет, что само здание чаще всего предполагает панорамное остекление, просторные лобби и общественные зоны с разным функционалом, дорогую мебель и отделку в них, передовое оборудование и инженерию, системы «умный дом». - «Элитке» полагается самый широкий уровень сервисов, типа клубных систем «только для своих», услуги доверительного управления, не говоря уже о таких мелочах, как гостиничный сервис, - продолжает генеральный директор федерального портала «Мир квартир». - В элитном сегменте Сочи сейчас развиваются нестандартные форматы жилья: квартиры с террасами, патио, каминами, а также пентхаусы, таунхаусы, виллы и особняки в составе жилых проектов.
Среди трендов, возникших недавно, спикер выделяет сдачу элитных комплексов с готовой отделкой квартир, которые также пользуются спросом.
Эксперты подчеркивают, что высокая стоимость элитного сегмента формируется в большей степени за счет статуса олимпийского курорта.
- Рост цен, конечно, всегда обусловлен спросом. В целом качество строительства в Сочи может быть ниже, чем в Москве, - некоторые покупатели прикидывают, что могли бы купить в столице за те же деньги, и удивляются. Но объясняется такая ситуация уникальностью предложения: ни в одном месте в России нет сочетания зимнего и летнего курортов, только в Сочи было вложено колоссальное количество ресурсов в инфраструктуру после проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, - поясняет Виктор Садыгов. - Только Сочи пока может компенсировать отдых тем, кто не имеет возможности посещать европейские курорты, как раньше. При этом ограниченное количество земли под застройку, в том числе в развитых и уже престижных локациях, лишь подстегивает спрос и цены.
Новые предпочтения
Наиболее активно на рынке Сочи сейчас развивается сегмент сервисных апартаментов с единым организованным управлением от управляющей компании (УК) или гостиничного оператора, говорится в исследовании NF Group. При этом не все из них попадают в категорию элитной недвижимости. Часто в сегменте сервисных апартаментов целевой аудиторией выступают инвесторы, которые планируют сдавать номер в аренду. Управление объектами может осуществляться разными способами. Согласно одному из них, владелец может передавать апартамент под управление УК или гостиничного оператора по желанию, самостоятельно сдавать его в аренду или постоянно в нем проживать. Второй способ предполагает обязательную передачу лота, однако в таком случае собственник может жить в апартаменте не более 28 дней в год. Как правило, в сегменте сервисных апартаментов реализуют объекты с ремонтом и мебелью. Это связано с необходимостью поддержания единообразного стандарта и заявленного уровня комфорта при передаче номеров в управление.
- На протяжении последних лет проекты с апартаментами на продажу с организованным управлением получили широкое распространение в Сочи. При этом на рынке уже есть успешные примеры действующих объектов, - рассказывает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. - В целом стоимость проживания в объектах данного формата зависит от уровня самого проекта и варьируется исходя из категории апартамента, видовых характеристик. На текущий момент ставки аренды в среднем составляют от 5 до 20 тысяч рублей в сутки, а в высокий сезон могут достигать 30 тысяч рублей и более.
Татьяна Лапшина напоминает, что УК берут на себя ряд обязательств по обеспечению доходности и поддержанию порядка в апартаментах. Среди них поддержание высокого процента загрузки, встреча и заселение гостей, телефонные переговоры, уборка, ремонт и другие заботы по суточной аренде. Сервисные апартаменты в основном находятся в сегменте бизнес-класса и выше, отмечают аналитики NF Group. По данным на третий квартал 2023 года, на рынке Сочи представлено 22 качественных проекта, где доступно порядка двух тысяч сервисных апартаментов. Большая часть предложения сосредоточена в центральных локациях Сочи и Адлера. Средняя стоимость квадрата в таких объектах находится на уровне 920 тысяч рублей. Эксперты консалтинговой компании отмечают, что постепенно сервисные апартаменты появляются и за пределами классических курортных зон, например, в поселках Якорная Щель, Лоо и других. Здесь средняя стоимость за квадратный метр составляет около 490 тысяч рублей.
Статья ЮTimes
