Москва - лучший город земли для деловой недвижимости
Офисный рынок переживает некую трансформацию. Не успел он вздохнуть после пандемии, как на него обрушились последствия геополитических потрясений: снижалась деловая активность, массово уходили иностранные фирмы, притормозился вывод новых проектов, замедлились продажи. Сейчас дела пошли получше – иностранцев заменяют отечественные компании (часто – государственные), оживился спрос, в продаже появляются интересные новинки.
Московский офисный рынок восстанавливается после «ковидного» периода и шока от перестройки экономики за последний год. По данным аналитиков Stone Hedge, в 2022 году девелоперы отложили старт некоторых проектов и сосредоточились на объектах в активной стадии строительства. И по итогам года объем ввода офисных площадей оказался более чем на 40% ниже показателя 2021 года. Соответственно, на рынке продолжает сохраняться дефицит качественного предложения, сформировавшийся за последние несколько лет.
И поэтому сегодня на достойные проекты класса А спрос сохранился, что подтверждают эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Например, в I квартале 2023 года состоялась крупная сделка – был продан корпус 5 в Ostankino Business Park от компании Pioneer.
В настоящее время, по информации Марии Зиминой, партнера, директора департамента офисной недвижимости NF Group, совокупный объем офисов на продажу на офисном рынке Москвы, ввод которых ожидается до 2026 года, составляет более 968 тыс. кв. м. Из них 406 тыс. кв. м экспонируются на рынке, остальные площади либо уже проданы, либо еще не выводились на продажу.
Непосредственно в сегменте офисов класса А в активной продаже представлен 21 бизнес-центр - это данные директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгения Межевикина на конец марта 2023 года. Суммарный объем текущего предложения - 300 тыс. кв. м.
Несмотря на «смятение» в начале 2022 года, новые проекты продолжили выходить. Среди проектов, в которых открылись продажи в 2022-2023 году, эксперты называют бизнес-центры «Stone Дмитровская», Ahead(Кутузовский проспект Fly Tower (метро «Динамо»), «Прайм Тайм» (метро «Аэропорт»), ДМ «Тауэр» (Даниловскаямануфактура), «Сады Этрета» («Цветной бульвар»), Lucky (метро «Улица 1905 года), «Эйлер» (метро «Шелепиха»), «Королев на рассвете» («Улица 1905 года), Tower D («Белорусская»), Twist (ул. Бутырская), Orbital (метро «Шелепиха»). В этом году ожидается выход еще примерно пяти проектов.
Девелоперы из жилого сектора приходят за льготами
Еще одна тенденция офисного рынка – сюда пришли компании, которые занимаются жилищным строительством. В перечне «офисных» девелоперов практически «знакомые все лица»: Stone Hedge, Pioneer, MR Group, ПИК, Vesper, ФСК, Vos’hod, «Эталон», А101, KR Properties, Sminex, Hutton Development, Coldy, «Галс-девелопмент», AFI Development. Как замечает Евгений Межевикин (Pioneer), 70% всего объема предложения на продажу сформировано лотами в проектах от трех девелоперов – MR Group, Pioneer, Stone Hedge.
Зачем девелоперам офисы? Жизнь заставляет. Эксперты говорят, что в непростой экономической ситуации компании стремятся диверсифицировать портфель. А также участвуют в программе правительства Москвы, стимулирующей застройщиков многоквартирных домов создавать рабочие места, то есть возводить бизнес-центры. Взамен они получают льготы при переводе участков под жилое строительство.
Инвесторов стало меньше
Следующее наблюдение экспертов – среди покупателей в прошлом году стало меньше инвесторов. Вообще, на офисном рынке выделяются две крупные группы покупателей. Первая – на профессиональном сленге «конечные пользователи» (и даже – «конечники»), это компании, собственники бизнеса. Вторая группа – инвесторы.
Офисный рынок «на продажу» очень привлекателен для инвесторов, ведь «он изначально предполагает инвестиционную стратегию», объясняют в Stone Hedge. Инвесторы вкладываются в офис на начальной стадии строительства, так как рост цены метра от старта продаж до завершения строительства достигает 40%. Поэтому инвестиционный спрос обычно занимает 60-90% сделок в строящихся бизнес-центрах. Особенно активно частные инвесторы перетекали в офисный сегмент в последние 2-3 года, именно тогда появились объекты на продажу с небольшими площадями (от 40-50 кв. м). При этом бюджет покупки офиса был сравним со стоимостью квартиры, а доходность от сдачи в аренду офисного помещения при сопоставимой площади и локации - в 1,5 раза выше.
Но из-за отложенных стартов новых проектов и роста стадии строительной готовности у бизнес-центров, представленных в продаже, соотношение «инвестор/конечный пользователь» изменилось. Доля конечных пользователей, по данным Stone Hedge, за год выросла в два раза и по итогам I квартала 2023 г. достигла 40%.
Что и как покупали
В результате сегодняшний офисный рынок, можно сказать, подстроился под «конечного пользователя». Так, большая часть введенного объема в 2022 году была возведена под нужды конкретных компаний, консолидирующих свои команды в рамках единого офиса, или реализована до ввода объектов в эксплуатацию, комментируют аналитики Stone Hedge. И предсказывают, что это тенденция сохранится, так как российские компании ведут себя активно.
«Интерес подкрепляется сделками, компании начинают заново прогнозировать свою деятельность после всего, что мы пережили за последние три года», - формулирует представитель Ассоциации AREA Роман Амелин (Point Estate). Эксперт также говорит, что продавцы «наконец-то» увидели большие объемы продаж. И по оценке Романа Амелина, офисные площади реализуются быстро: «Например, в Lucky старт продаж был осенью, а на данный момент все офисные площади объемами от этажа находятся под бронью».
Кто же так бодро раскупает офисы? Исход зарубежных брендов не стал трагедией для рынка коммерческой недвижимости. На смену иностранцам пришли наши госкомпании, банки, фирмы из IT-сектора и логистической сферы.
По словам Евгения Томилова, старшего аналитика отдела исследований рынка CORE.XP, БЦ «Верейская плаза» приобрела подконтрольная правительству Москвы компания АО «Развитие активов», а площади в «Останкино Бизнес Парк» - НТК. Небольшие блоки пользуются спросом у индивидуальных предпринимателей, малого и среднего бизнеса.
В инвестиционных целях в офисы помимо граждан вкладываются и «юрлица». Причем в числе компаний, зарабатывающих на офисах, есть коммерческие и государственные. Так, компания Inventa приобрела комплекс Comcity, а ВЭБ.РФ инвестировал в покупку БЦ «Воздвиженка Центр», приводит примеры Евгений Томилов.
Почем офис
По данным NF Group, по итогам 2022 года средневзвешенная цена реализации на офисном рынке Москвы составила 314 290 руб./кв. м, что на 26% больше, чем годом ранее. По оценке Марии Зиминой, цены прибавили из-за удорожания строительства, роста стадии строительства проектов, а также выхода на рынок новых, более дорогих БЦ. Кроме того, как дополняют аналитики Stone Hedge, несмотря на замедление темпов продаж, дисконтов на офисы практически не было - в связи с ограниченным объемом качественного предложения.
Сколько же стоят сегодня офисные помещения? В классе А, по информации Евгения Межевикина (Pioneer), средневзвешенная цена предложения по итогам марта 2023 г. находится на уровне 390 тыс. руб./кв. м. Близкая оценка у Stone Hedge 300-400 тыс. руб./кв. м. В сложившихся деловых районах есть и более дорогие предложения. Так, Роман Амелин (AREA) считает, что верхняя ценовая планка может доходить до 1,5 млн за кв. м, а в ММДЦ «Москва-Сити» средняя цена - 10 000$ за кв.м. (в рублевом эквиваленте). В классе В+ цены пониже – в среднем, по данным Stone Hedge, - 200-250 тыс. руб./кв. м.
«Классика» и коворкинги для девочек
Если вы думаете, что офисы - это скучно и речь идет об унылых коридорах с дверями и тоскливых административных строениях, то это давным-давно не так. На современном рынке деловой недвижимости присутствует и уникальная архитектура, и удивительные реконструкции. Да и как может быть по-другому в Москве - «лучшем городе» земли с ее потрясающими зданиями и заряжающей атмосферой. Это не «отсебятина» автора, а мнение участников весеннего форума «Лучшие продуктовые решения и тренды девелопмента», организованного Школой девелопера.
Как рассказал Евгений Межевикин (Pioneer), современные офисы предполагают не только комфортное рабочее пространство, но и комплексную инфраструктуру, включающую зоны отдыха, спорта, торговлю, различные сервисы, благоустроенную территорию с озеленением.
«Продвинутые» проекты предполагают интересные «инстаграмные» интерьеры, необычную мебель, красивые виды из окон, разделение по функционалу на тихие и шумные зоны, пространства для отдыха, спорта и т.д. И даже, не поверите, бывают розовые коворкинги «для девочек» с салонами красоты – кстати, вполне симпатичная идея. Придумать можно много чего, были бы деньги у клиентов.
Из форматов деловой недвижимости можно выделить классические офисы и «гибкие» (сервисные офисы, коворкинги). Площади, которые компании покупают «для себя», функционируют в «классическом формате».
Сервисные офисы, как и коворкинги – это арендная история. Главное их отличие от «классики» в том, что они могут легко трансформироваться в зависимости от потребностей компании - у них короткие договоры аренды и зачастую полное обеспечение техникой, кофе-чаем, мебелью и т.д. от управляющей компании. К слову, эти форматы стали стремительно развиваться «благодаря» пандемии. Но вернемся к покупкам.
Что выбрать
Покупатели могут обратить внимание на «Прайм Тайм» - сданный в эксплуатацию бизнес-центр в Ленинградском деловом кластере. Это 23-этажная башня в составе ЖК «Прайм Тайм», внешне напоминающая сталинские высотки. Подземный паркинг рассчитан на 145 мест. Здание обеспечено передовыми инженерными системами, скоростными лифтами. Из окон - виды на парки, «ВТБ-Арену», «Москву-Сити» и Останкино. В продаже остались лоты площадью 265-322 кв. м и стоимостью 81-129 млн руб.
Под брендом Stone в продаже представлено пять бизнес-центров класса А со средней ценой кв. метра 350 тыс. рублей. Stone Towers — премиальный офисный квартал площадью 106 тыс. кв. м на «Белорусской», где офисы от 70 кв. м реализуются в Tower D – последней очереди проекта. Towers B, C, находятся на высокой стадии строительства, в реализации осталось менее десяти офисов небольших площадей и лучшие видовые этажи. Tower A введена в эксплуатацию и реализована под штаб-квартиру крупного металлургического холдинга.
«Stone Савеловская» — бизнес-центр класса А в активной стадии строительства. Здесь в продаже офисы от 50 кв. м и торговые помещения от 22 кв. м.
«Stone Ленинский» — один из первых премиальных офисных объектов на Ленинском за последние 10 лет. В реализации — офисы от 70 кв. м и торговые помещения.
Бизнес-центр у метро «Дмитровская» «Stone Дмитровская» – совместный проект с мэрией Москвы в рамках программы комплексного развития территорий. В продаже - уникальные для класса А офисные блоки от 40 кв. м. Бюджет предложения - от 13,9 млн руб.
Премиальное офисное здание «Stone Курская» — в активной стадии строительства под штаб-квартиру крупной компании.
В портфеле Pioneer представлено 4 офисных проекта класса А – МФК Botanica, Ostankino Business Park, Opus и уже практически полностью реализованный МФК Technopark Plaza.
Многофункциональный комплекс Botanica расположен рядом с метро «Ботанический сад» и сочетает в себе торговую и офисную составляющую. Это 19-этажная башня, офисы занимают 4-18 этажи, на 4-м этаже расположено офисное пространство с террасой. Стоимость офисов – от 14,6 млн руб. за лот 34 кв. м
Ostankino Business Park – это комплекс из шести 12-этажных зданий рядом со станцией метро «Бутырская». Архитектурный проект от UNK Project. Здесь будет создано 8 000 рабочих мест. На первых этажах бизнес-парка предусмотрена комплексная инфраструктура, рассчитанная на резидентов бизнес-парка и жителей района, а точкой притяжения станет центральная площадь с благоустройством в европейском стиле. В продаже помещения разных площадей, например, можно приобрести лот 71,7 кв м за 18,2 млн руб.
Эксклюзивные проекты CORE.XP, предлагающиеся на продажу – Ahead и Знаменка. Цены предоставляются по запросу. 17-этажный МФК Ahead класса А находится на улице Василисы Кожиной, рядом – Кутузовский проспект и метро «Филевский парк». Проект с интересным архитектурным проектом (из двух повернутых по оси объемов) включает офисы с панорамным остеклением и премиальные апартаменты.
Бизнес-центр класса А «Знаменка» находится практически у Кремля. Он входит в состав МФК, объединяющий элитное жилье, офисы и торговые галереи. Это реконструированное здание с 5 наземными и 2 подземными этажами, есть паркинг на 177 машино-мест. В МФК есть, клиника, магазины, кафе, спортзал и салоны красоты.
