Элитный дефицит

Нехватка новых площадок под строительство в центре Москвы и поменявшееся законодательство привели к парадоксальной ситуации на первичном рынке высокобюджетного жилья. При сравнительно невысоком спросе сформировался выраженный дефицит предложения. Вместе с распространением застройщиками практики закрытых продаж это привело к резкому росту цен на элитное жилье. «Ъ-Дом» выяснил, как и почему подорожала недвижимость для обеспеченных клиентов.

Объем предложения элитных новостроек стремительно снижается. Сейчас, по данным Knight Frank, суммарный объем экспозиции на первичном рынке Москвы составляет 239 тыс. кв. м, или 1,7 тыс. лотов. Относительно аналогичного периода 2020 года эти показатели сократились на 29% и 37% соответственно. Эту динамику подтверждают данные других консультантов. По оценкам «Метриум Премиум», в июне на первичном рынке в старых границах Москвы экспонировалось 47 комплексов, где было представлено 1,2 тыс. квартир и апартаментов. Количество за год сократилось на 40%, а в метрах — на 37,8%.

Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова констатирует, что заметного роста реальной активности покупателей на рынке элитных новостроек не произошло и спрос в целом сопоставим с прошлогодними значениями. Ее коллеги приводят еще менее оптимистичную динамику. Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань говорит, что в общей сложности с начала года в сегменте премиальных новостроек было заключено 763 сделки, в среднем — 95 в месяц. Это на 33% ниже результата второго полугодия прошлого года.

Аудитория высокобюджетных проектов за время кризиса не поменялась. Руководитель направления новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков отмечает, что основной спрос на элитное жилье в Москве традиционно формируют представители бизнес-сообщества и родственники чиновников. Среди иностранцев, по его словам, активны выходцы из Китая, у которых хорошо развито сарафанное радио. «Если в одном проекте покупает кто-то, по соседству активно начинают селиться соотечественники»,— говорит господин Щербаков.

Но настроения этих категорий покупателей оказались созвучны аудитории массового сегмента, решившей в период кризиса вложить накопленные средства в недвижимость. Председатель правления Kalinka Group Екатерина Румянцева поясняет, что на фоне низкой ставки по вкладам спрос на элитную недвижимость во второй половине прошлого года был высоким, с рынка активно вымывались ликвидные предложения. Сейчас спрос сошел на нет. Член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Константин Ковалев констатирует, что начиная с июля девелоперы чувствуют постепенное снижение активности: «Это не сезонное затишье, как может показаться на первый взгляд».

На этом фоне основным фактором нехватки на рынке предложения можно назвать невысокую девелоперскую активность. По подсчетам регионального директора департамента городской недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, с начала текущего года в Москве появились пять новых проектов и одна дополнительная очередь в существовавшем ранее комплексе. Это заметно ниже допандемийного темпа.

Эксперт вспоминает, что пик активности застройщиков элитного жилья пришелся на 2018 год, когда на рынок был выведен сразу 21 новый проект и одна дополнительная очередь. В 2019 году появились 18 комплексов и одна очередь. Несмотря на то что до конца текущего года, по словам господина Соловьева, ожидается премьера еще нескольких проектов, восстановление докризисного объема предложения в краткосрочной перспективе эксперт считает маловероятным.
Одна из причин такой динамики — нехватка участков под застройку. Константин Ковалев констатирует, что престижных локаций в городе в принципе не может быть много и сконцентрированы они в основном в центральной части, за такими редкими исключениями, как Серебряный бор или деловой кластер «Москва-Сити». Так возможности элитных девелоперов оказываются ограничены естественными параметрами города.

Юрий Щербаков говорит, что, как только появляется участок, на нем тут же начинается строительство. Анна Раджабова обращает внимание на то, что в границах Садового кольца сейчас практически не осталось свободных участков. «Это приводит к тому, что, с одной стороны, девелоперы активнее присматриваются к проектам реконструкции исторических зданий, а с другой — ищут для себя новые локации, например на Сретенке, Чистых прудах и Якиманке»,— говорит эксперт.

Дополнительный фактор — снижение мотивации застройщиков в вопросе постоянного вывода на рынок нового предложения для обеспечения финансовой стабильности собственной структуры. В условиях работы через эскроу-счета цели продать проект за один день нет ни у одной компании — это невыгодно, поясняет коммерческий директор Sminex Роман Семчишин. Одновременно Константин Ковалев обращает внимание на то, что на рынок долгое время оказывали влияние предстоящие изменения в законодательстве. Ожидание перехода отрасли на проектное финансирование вынудило выйти на стройплощадки застройщиков, имеющих в активе незадействованные участки. Эти же изменения, по словам господина Ковалева, стимулировали массовое появление на рынке проектов реконструкции старинных особняков, находившихся в собственности частных лиц. «Так в сегменте сразу появилось большое число клубных домов»,— говорит он.

Сейчас, по словам эксперта, факторы поправок уже отыграны. Но сами застройщики признаков дефицита на рынке пока не видят. Роман Семчишин уверен, что речь скорее идет о неравномерном выходе нового предложения на рынке. «Если в какой-то момент гречку не завезли в магазины, это не значит, что на рынке возник дефицит товара. Так и в ситуации на рынке элитного жилья»,— говорит он.

В Knight Frank отмечают, что больше всего элитных новостроек сейчас в Дорогомиловском районе столицы, где сосредоточено 29% от совокупного объема предложения, еще 13% — в районе Якиманки, 12% — на Пресне, менее 1% — на Патриарших и Чистых прудах. Помимо этих локаций Юрий Щербаков в числе востребованных районов выделяет Серебряный бор и Арбат. Екатерина Румянцева самым востребованным для проживания состоятельных клиентов районом называет Хамовники. Именно здесь сейчас формируется нехватка предложения: новых проектов за последнее время на рынок не выходило, а реализация существующих постепенно подходит к концу. По подсчетам госпожи Румянцевой, сейчас в Хамовниках доступно только 138 лотов общей площадью 20 тыс. кв. м, что на 18% меньше показателя июня.

Такая конъюнктура рынка, считает Андрей Соловьев, стимулирует девелоперов все чаще обращаться к практике закрытых продаж или предварительного бронирования лотов. Механизм похож на предварительный заказ: перед началом строительства заранее бронируются лоты, фиксируется цена, но обязательства заключить договор у сторон не возникает. Этот тренд заметили и другие консультанты.

По подсчетам Savills, если до пандемии по такой схеме недвижимость на рынке появлялась примерно в 10% новых проектов, то теперь показатель вырос до 100%. Рост популярности закрытых продаж эксперты объясняют стремлением застройщиков минимизировать риски еще на старте на фоне роста себестоимости и снижения потенциальной доходности в связи с переходом на проектное финансирование. Основной смысл такого механизма — прощупывание спроса и корректировка стоимости продукта, говорит господин Соловьев.

Тем не менее риски для бизнеса пока действительно сохраняются. Екатерина Румянцева считает, что проявлять осторожность девелоперов вынуждают пандемия, макроэкономическая ситуация, рост цен на стройматериалы и другие негативные факторы. «Довольно много объектов остается в проработке и требует дополнительных согласований для выхода на рынок, так как условия достаточно активно меняются»,— говорит она.

Хотя не всем участникам рынка нравится существующая терминология. Роман Семчишин подчеркивает, что в рамках действующего законодательства продать квартиру в закрытом режиме в принципе невозможно. Девелоперы же, по его словам, вкладывают в это понятие разный смысл. По словам эксперта, в некоторых случаях сделки заключаются за закрытыми дверями — такие случае не попадают в общую статистику продаж элитных новостроек, но остаются для сегмента редкостью. «Часть девелоперов подменяют понятия и называют закрытыми продажами анонс нового проекта»,— говорит господин Семчишин. По его мнению, иногда застройщики используют понятие закрытых продаж для запуска сарафанного радио и создания видимости эксклюзивности предложения для избранных. Такая технология может подогреть спрос.

Новая политика девелоперов и дефицит проектов уже дают свои плоды. Средняя стоимость элитных новостроек в Москве, согласно оценкам Knight Frank, сейчас составляет 1,14 млн руб. за 1 кв. м, относительно аналогичного периода прошлого года показатель увеличился сразу на 34%. Российская столица вновь может войти в топ мирового рейтинга по изменениям цен на элитное жилье, не исключают консультанты.

Анна Раджабова отмечает, что с начала текущего года средняя стоимость элитных новостроек в Москве выросла на 9,9%, до 1,1 млн руб. за 1 кв. м. «Причина существенного роста кроется не столько в увеличении себестоимости строительства, а представляет собой реакцию на спрос и активную индексацию цен в премиальных проектах»,— говорит она. Эксперт уверена, что текущая конъюнктура рынка будет стимулировать застройщиков активно применять закрытые продажи во всех наиболее интересных элитных проектах.